2020年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考前重點題（11）

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1.《物業(yè)管理條例》確立的基本制度包括(　)。

A.業(yè)主大會制度

B.管理規(guī)約制度

C.住宅小區(qū)治安管理制度

D.住宅小區(qū)綜合驗收制度

E.住宅專項維修資金制度

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理的基本制度?！段飿I(yè)管理條例》確立了七項物業(yè)服務的基本制度，分別是：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度、住宅專項維修資金制度。參見教材P223～P225。

2.物業(yè)管理服務收費的計費方式主要包括(　)。

A.包干制

B.酬金制

C.社會服務費

D.社區(qū)服務費

E.一般服務費

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是物業(yè)服務收費。物業(yè)服務收費的計費方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。參見教材P226。

3.物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成包括(　)。

A.物業(yè)管理服務人員的工資

B.物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用

C.物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用

D.辦公費用

E.物業(yè)共用設備的大修費用

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是物業(yè)服務收費。物業(yè)服務費的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。其構(gòu)成一般包括以下部分：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。參見教材P227。

4.可用住宅專項維修資金進行維修的住宅共用的部位有(　)。

A.屋頂

B.戶外墻面

C.基礎

D.樓梯間

E.綠地

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是住宅專項維修資金的使用。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。參見教材P229。

5.下列對物業(yè)服務企業(yè)說法正確的是(　)。

A.物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)

B.在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，對個別業(yè)主的不當行為只能夠聽之任之

C.物業(yè)服務企業(yè)需要一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員

D.國家對從事物業(yè)服務活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度

E.物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理的基本制度。選項B錯誤，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，對個別業(yè)主的不當行為不能夠聽之任之，個體利益應當服從整體利益。參見教材P224。

6.下列費用不得從住宅專項維修資金中列支(　)。

A.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位改造費用

B.有線電視的維修、養(yǎng)護費用

C.因人為損壞住宅共用設施設備所需的修復費用

D.供電、供氣、供熱的維修、養(yǎng)護費用

E.電梯更新

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是住宅專項維修資金的使用。下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;(4)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。參見教材P230。

7.下列屬于物業(yè)管理的基本特征(　)。

A.社會化

B.專業(yè)化

C.市場化

D.職業(yè)化

E.現(xiàn)代化

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理的基本特征。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。參見教材P219。

8.A房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進行了開發(fā)建設，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該項目，則應具備的轉(zhuǎn)讓條件是(　)。

A.已按照出讓合同約定支付全部出讓金1000萬元

B.已按照出讓合同的約定支付出讓金600萬元

C.取得了該項目的土地使用權(quán)證書

D.實際投入建設金額(含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

E.實際投入建設金額(不含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。參見教材P110～111。

9.二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應具備的條件包括(　)。

A.上一年房屋建筑施工面積在10萬m2以上

B.至少應有4名以上專業(yè)管理人員

C.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上

D.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在2年以上

E.連續(xù)2年質(zhì)量合格率100%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少應有20名以上專業(yè)管理人員;從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在3年以上。連續(xù)3年質(zhì)量合格率100%。參見教材P105。

10.下列房地產(chǎn)項目中，可以轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.已完成開發(fā)投資總額35%的高檔公寓項目

B.已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)工業(yè)用地

C.開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上

D.成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設的用地條件

E.少數(shù)共有人已書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。參見教材P110～111。

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