2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題（二）

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1、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的(　　)。

A.2%

B.4%

C.6%

D.8%

【正確答案】：D

【答案解析】：政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

2、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為(　　)。

A.凈現(xiàn)金流量

B.現(xiàn)金流入

C.現(xiàn)金流出

D.現(xiàn)金流量

【正確答案】：A

【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。

3、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬(wàn)套，其中空置待售住房6萬(wàn)套，本年新竣工住房15萬(wàn)套，銷售住房12萬(wàn)套，則吸納周期為(　　)年。

A.0.50

B.1.25

C.1.75

D.3.64

【正確答案】：C

【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。

4、值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，(　　)劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。

A.存量

B.增量

C.流量

D.減量

【正確答案】：A

【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

A.小于20%

B.滿足目標(biāo)收益率要求

C.大于20%

D.不滿足目標(biāo)收益率要求

【正確答案】：C

6、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　　)的70%。

A.評(píng)估價(jià)值

B.實(shí)際價(jià)值

C.投資價(jià)值

D.出讓金收入

【正確答案】：A

【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

7、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是(　　)。

A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分

D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

【正確答案】：D

【答案解析】：營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。

8、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　　)。

A.第一階段

B.第二階段的后半段

C.第三階段的后半段

D.第四階段

【正確答案】：B

【答案解析】：從第二周期開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、停車指數(shù)，即每100m2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在(　　)之間。

A.4～5

B.5～6

C.4～6

D.5～8

【正確答案】：A

【答案解析】：停車指數(shù)，即每100m2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。

10、(　　)，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。

A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后

B.設(shè)計(jì)方案審查合格之后

C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后

D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后

【正確答案】：A

【答案解析】： 建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。