2021年房估師考試《理論與方法》模擬練習(xí)題（一）

1.與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點不包括下列(　)。

A、由專業(yè)估價機構(gòu)和估價人員完成

B、提供的是專業(yè)意見

C、具有參考性

D、實行有償服務(wù)

2. 下列有關(guān)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念，表述錯誤的是(　)。

A、接受估價委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)是估價當(dāng)事人

B、估價目的、估價對象、價值時點等被稱為估價基本事項

C、房地產(chǎn)估價的“分析”是“判斷”和“測算”的基礎(chǔ)

D、房地產(chǎn)估價的“判斷”是“測算”的基礎(chǔ)

3. 下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是(　)。

A、一般情況下，估價和評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準(zhǔn)、明確

C、房地產(chǎn)評估可以包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估等

D、房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評估的基礎(chǔ)上

4. 用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各單元、朝向之間進行分配，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A、價值分配

B、提升評估

C、價值減損評估

D、相關(guān)經(jīng)濟損失評估

5. 下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值或價格評估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

A、改變房產(chǎn)用途評估

B、房地產(chǎn)投資價值評估

C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

D、城市房屋征收中的停業(yè)損失評估

6. 評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A、價值評估業(yè)務(wù)

B、價值分配

C、相關(guān)經(jīng)濟損失評估

D、價值減損評估

7. 下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A、為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B、為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

8. 房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，是評估房地產(chǎn)的(　)。

A、價值

B、價格

C、成本

D、造價

9. 在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是(　)。

A、模擬房地產(chǎn)市場定價

B、模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D、從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷

10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的表述正確的是(　)。

A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

C、估價是提供價值意見而不是作價格保證。但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任

D、對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點包括：(1)由專業(yè)估價機構(gòu)和估價人員完成;(2)提供的是專業(yè)意見;(3)具有公信力;(4)實行有償服務(wù);(5)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項D錯誤，房地產(chǎn)估價的“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項B錯誤，相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進行分配屬于房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值和價格評估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對各種房地產(chǎn)的各種價值和價格進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產(chǎn)價值的減損?？梢酝ㄟ^評估求得。選項C會有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟損失，注意“相關(guān)”，指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。

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