2021房估師考試《理論與方法》考點:直接資本化法
考點:直接資本化法
1.直接資本化法概述
資本化率(capitalization rate,R)是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。利用資本化率將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為:
V=NOI/R
式中V——房地產(chǎn)價值;
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;
R——資本化率。
收益乘數(shù) 是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。利用收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為:
房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
直接資本化中未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替。
2.收益乘數(shù)法的種類
用于直接資本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益,相應的收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)和凈收益乘數(shù)(NIM)。
(1)潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法,即:
V=PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù),即:
PGIM=V/PGI
潛在毛收入乘數(shù)法沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異 (潛在,說明是最大可能)。因此,如果估價對象與可比實例的空置率差異不大,并且運營費用比率相似,則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。
該方法較粗糙,適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。
(2)有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法,即:
V=EGI×EGIM
有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù),即:
EGIM=V/EGI
有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況 。因此,當估價對象與可比實例的空置率有較大的差異,而且這種差異預計還將繼續(xù)下去時,則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。
有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費用的差異 ,因此也只適用于做粗略的估價。
(3)凈收益乘數(shù)法(用的最多)
凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法: V=NOI×NIM
凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù),即: NIM=V/NOI
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。
凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù) ,通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式,即: V=NOI/R
3.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法,通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。
利用市場提取法求取資本化率的公式為: R=NOI/V
利用市場提取法求取收益乘數(shù)的公式為: 收益乘數(shù)=價格/年收益
4.資本化率與報酬率的區(qū)別和關系
資本化率(R)和報酬率(Y)都是將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率,但兩者有很大的區(qū)別。
資本化率是在直接資本化法 中采用的,是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率 ;
報酬率是在報酬資本化法 中采用的,是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率。
資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算),僅表示收益到價值的比率,并不明確地表示獲利能力 ;
報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益,以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。
在報酬資本化法中,如果凈收益流模式不同,具體的計算公式會有所不同。
例如,在凈收益每年不變且收益期為無限年的情況下,報酬資本化法的公式為:
V=A/Y
在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下,報酬資本化法的公式為:
在凈收益按比率g逐年遞增且收益期為無限年的情況下,報酬資本化法的公式為:
在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下,報酬資本化法的公式為:
在上述四種情況下的報酬資本化法公式中,Y是報酬率。
資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的,在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率(A/V)都是資本化率。
在上述第一種情況下,資本化率正好等于報酬率,即:
R=Y
在上述第二種情況下,資本化率就不等于報酬率。它與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>
在上述第三種情況下,資本化率與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>
R=Y-G
在上述第四種情況下,資本化率與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>
報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系,而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等有直接關系。 (注意判斷題)
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