2021房估師考試《理論與方法》考點：直接資本化法

考點：直接資本化法

1.直接資本化法概述

資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。利用資本化率將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為：

V=NOI/R

式中V——房地產(chǎn)價值;

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;

R——資本化率。

收益乘數(shù) 是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。利用收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為：

房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

直接資本化中未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替。

2.收益乘數(shù)法的種類

用于直接資本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益，相應的收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)和凈收益乘數(shù)(NIM)。

(1)潛在毛收入乘數(shù)法

潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，即：

V=PGI×PGIM

潛在毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：

PGIM=V/PGI

潛在毛收入乘數(shù)法沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異 (潛在，說明是最大可能)。因此，如果估價對象與可比實例的空置率差異不大，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。

該方法較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

(2)有效毛收入乘數(shù)法

有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，即：

V=EGI×EGIM

有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：

EGIM=V/EGI

有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況 。因此，當估價對象與可比實例的空置率有較大的差異，而且這種差異預計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。

有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費用的差異 ，因此也只適用于做粗略的估價。

(3)凈收益乘數(shù)法(用的最多)

凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法： V=NOI×NIM

凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。

凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù) ，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即： V=NOI/R

3.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。

利用市場提取法求取資本化率的公式為： R=NOI/V

利用市場提取法求取收益乘數(shù)的公式為： 收益乘數(shù)=價格/年收益

4.資本化率與報酬率的區(qū)別和關系

資本化率(R)和報酬率(Y)都是將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。

資本化率是在直接資本化法 中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率 ;

報酬率是在報酬資本化法 中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率。

資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算)，僅表示收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力 ;

報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。

在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式會有所不同。

例如，在凈收益每年不變且收益期為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

V=A/Y

在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

在凈收益按比率g逐年遞增且收益期為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：

在上述四種情況下的報酬資本化法公式中，Y是報酬率。

資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率(A/V)都是資本化率。

在上述第一種情況下，資本化率正好等于報酬率，即：

R=Y

在上述第二種情況下，資本化率就不等于報酬率。它與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>

在上述第三種情況下，資本化率與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>

R=Y-G

在上述第四種情況下，資本化率與報酬率的關系變?yōu)椋?/p>

報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等有直接關系。 (注意判斷題)

在備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)估價師考試時，如需要房地產(chǎn)估價師復習資料，請點擊文章下方鏈接，【免費下載】學習。