2021房估師考試《理論與方法》考點:最佳開發(fā)經營方式的選擇
考點:最佳開發(fā)經營方式的選擇
1.選取最佳開發(fā)經營方式前,應調查、分析待開發(fā)房地產狀況和當地房地產市場狀況,然后選取最佳開發(fā)經營方式,并確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況。
2.以評估政府有償出讓建設用地使用權價格為例說明
在中國現行土地使用制度下,政府有償出讓建設用地使用權的土地,可能是熟地、毛地或生地。出讓方式有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。出讓前,政府都需要對擬出讓土地進行估價,以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價。
投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價,以確定其報價或出價。開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑高度、使用期限等限制條件,通常政府在事先已明確,投標人、競買人、土地使用者必須遵照這些限制條件開發(fā)利用。這些限制條件是評估這類房地產開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。
3.調查、分析該類房地產開發(fā)用地的狀況:
(1)搞清土地的區(qū)位狀況 ,3個層次:
① 土地所在城市的性質;
② 土地所在城市內的區(qū)域的性質;
③ 具體的區(qū)位狀況。
搞清這些,主要是為選擇最佳的用途服務 。
例如,位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產開發(fā)用地需要估價,搞清該塊土地的區(qū)位狀況,需要搞清上海的性質和地位,浦東新區(qū)的性質和地位,浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等,此外還要搞清這塊土地在該區(qū)內的具體區(qū)位狀況,包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。
(2)搞清土地實物狀況,包括面積、形狀、地形、地勢、地質、開發(fā)程度等。這些為預測后續(xù)開發(fā)的必要支出服務 。
(3)搞清土地的權益狀況 ,規(guī)劃條件:土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等。土地權利:土地權利類型、使用期限、能否續(xù)期,以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、租賃、價格等的有關規(guī)定等。搞清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況服務 。
①搞清將擁有的土地權利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產市場價格、租金等服務。
②在調查、分析了房地產開發(fā)用地的狀況和當地房地產市場狀況后,便可以選取最佳的開發(fā)利用方式,包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次 等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內選取。在選取最佳的開發(fā)利用方式中,最重要的是選取最佳用途 。
③選取最佳用途,要考慮該土地位置的可接受性、這種用途的現實社會需要程度、未來發(fā)展趨勢 ,或者說,要分析當地市場的接受能力,即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。
例如,某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓,但在實際估價中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和,表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢,但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加,而在未來幾年內能提供的數量又較少時,則應選擇該土地的用途為公寓。
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