2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（七）

判斷題

1.成本法是先分別求取估價(jià)對象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是成本法的含義。成本法簡要地說，是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法;較具體地說，是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P284。

2.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。局部房地產(chǎn)評估也是可以采用成本法的。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見教材P286。

3.成本法一般不適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。成本法一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。參見教材P286。

4.在活躍的土地交易市場下，土地成本一般是由購置土地的價(jià)款和應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(契稅、印花稅等)和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。賣方繳納的稅費(fèi)(如增值稅、所得稅等)，和取得方的成本無關(guān)。參見教材P289。

5.采用成本法估價(jià)時(shí)，對于七通一平的熟地，其建設(shè)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包含城市規(guī)劃要求配套的項(xiàng)目紅線外的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本。熟地已經(jīng)包含了這些項(xiàng)目在土地成本中。因此在計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的時(shí)候，不再考慮這些項(xiàng)目。生地是需要計(jì)算這些項(xiàng)目的。參見教材P293。

6.成本法計(jì)算投資利息時(shí)，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不管它們是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)該計(jì)算利息。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是投資利息。自有資金也有機(jī)會(huì)成本，也需要計(jì)算利息。參見教材P294。

7.成本法計(jì)算銷售稅費(fèi)時(shí)，不包含應(yīng)由買方繳納的契稅，也不包含應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是銷售稅費(fèi)。不包含買方繳納的稅費(fèi)，是因?yàn)樵u估的是買賣雙方在各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值，正常負(fù)擔(dān)下的交易價(jià)格。不含賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，是為了便于估算正常開發(fā)利潤，刨除個(gè)別因素。不同的企業(yè)，其土地增值情況和利潤情況差異較大。參見教材P297。

8.成本法中的開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的開發(fā)商期望獲得的利潤。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的平均利潤，而不是個(gè)別利潤、期望利潤。參見教材P297。

9.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤為360萬元，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=360/2000=18%。參見教材P298。

10.住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。住宅土地使用權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)期。土地使用權(quán)的限制無影響。非住宅遵循“孰短原則”，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊;建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時(shí)間計(jì)算折舊。參見教材P327。

11.建筑物重置成本是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。這個(gè)概念是重建價(jià)格。重建是復(fù)原，重置是替代。注意“相同”二字。參見教材P305。

12.重置成本是技術(shù)進(jìn)步的結(jié)果，通常重置成本低于重建成本。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。技術(shù)進(jìn)步，成本降低，故重置成本低于重建成本。參見教材P305。

13.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。有些功能落后是可以修復(fù)的，有些功能落后是不可修復(fù)的。如無法調(diào)整的建筑設(shè)計(jì)的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后。參見教材P312。

14.建筑物的有效年齡，可能等于也可能大于或者小于其實(shí)際年齡。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。建筑物的有效年齡取決于建筑物的維護(hù)保養(yǎng)情況，建筑物有效年齡可能等于也可能大于或者小于其實(shí)際年齡。參見教材P313。

15.一般而言，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。如果建筑物經(jīng)過了更新改造，包括改建、擴(kuò)建和修繕等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。參見教材P314。

16.利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材P313。

17.成新折舊法比較精準(zhǔn)，主要用于后期估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。成新折舊法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是在大范圍內(nèi)開展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。參見教材P317。

18.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效年齡為12年，按直線法評估該房產(chǎn)應(yīng)為完好房。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。成新率=1-1.6%×12=80.8%。大于八成新。是完好房。參見教材P329。

19.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”參見教材P326。

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