2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題(十二)
案例一
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地,并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
請問:理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
【參考解析】:
1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償,依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,即使是市政建設(shè)需要占用,也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費,同時,由于修建環(huán)城公路,給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定,征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含:被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費,安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
案例二
某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù),估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.
請問:
1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案:
1)錯誤有:
①應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模,確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計算投資利息。
③利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價格減去折舊:
①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
②可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊
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