2021年房地產估價師《理論與方法》模擬練習題（十二）

單選題

1.在房地產司法拍賣估價中，將已被查封的房地產作為未被查封的房地產來估價的假設，屬于(　)。

A.一般假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據不足假設

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。在房地產司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素，因為原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除，屬于背離事實假設。選項C容易混淆，不相一致指用途不一致，或產權登記不一致。參見教材P419。

2.某房地產的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產市場價格為15000元/m2。該房地產的市場價值為(　)萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。拆除重建前提下，房地產價值=(15000-4000)×2500/10000-100+45=2695萬元。2695萬元>2000萬元，應該拆除重建。參見教材P170。

3.下列房地產估價活動中，價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價是(　)。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。選項A，價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為現(xiàn)在;選項B，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去;選項C，受賄房地產的價值時點是受賄日，估價對象狀態(tài)也是受賄時的狀態(tài)，都是過去;選項D，價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為現(xiàn)在。參見教材P162～163。

4.估價對象為—沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價值為60萬元。估價中選取甲、乙、丙三個可比實例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實例丙的總價中含有價值為30萬元的家具，根據上述條件，利用簡單算術平均法求取的估價對象包含家電和汽車的市場價格為(　)萬元。

A.466

B.526

C.535

D.545

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價對象的市場價格。市場價格=[420+448/280×300+(595-30)/340×300]/3+60=526萬元。參見教材P91。

5.某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由買方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為(　)萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。由于交易稅費均由買方承擔，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格=賣方實得金額+應由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬元)。參見教材P186。

6.某房地產在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個月為基數(shù))。該房地產2014年9月的價格為(　)元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場狀況調整的方法。9月價格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098(元/m2)。連乘，從4月的環(huán)比價格指數(shù)開始乘起。參見教材P197。

7.為評估某房地產2014年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：成交日期為2014年4月1日，成交單價為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時總價不調整。在2014年6月1日房屋登記時建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當?shù)卦擃惙康禺a價格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實例經調整后的比較單價為(　)元/m2。

A.7737.83

B.8145.08

C.8423.75

D.8573.77

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場狀況調整的方法。8000×(95/100)×(1+0.3%)6=7737.83元/m2。參見教材P195。

8.某房地產未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價格每年上漲5%，報酬率為8%，第4年末轉售時賣方應繳納的稅費為轉售價格的6%，目前該房地產的市場價格為(　)萬元。

A.318.68

B.457.68

C.789.68

D.1146.81

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5×2)/(1+8%)3+(20+1.5×3)/(1+8%)4+V×(1+5%)4×(1-6%)/(1+8%)4，V=73.21767609+0.839827377V，V=457.12(萬元)。參見教材P234。

9.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費用為50萬元。若該類房地產的報酬率為8%，該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元。則3年后該商業(yè)用地凈地的價值為(　)萬元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。設3年后該商業(yè)用地凈地的價值為V，則：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/1.083，V=1029.22萬元。參見教材P234。

10.某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設降低后的收益水平在剩余收益期內保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產的價值減損額為(　)萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值減損額=(40-25)/8.5%×[1-1/1.08510]=98.42萬元。參見教材P221。

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