2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十四）

多項(xiàng)選擇題

1.對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有(　)。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則。現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。實(shí)際狀況包括實(shí)際的用途、規(guī)模和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估不一定是在其依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下價(jià)值，不合法利用前提下的現(xiàn)狀價(jià)值通常會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P154。

2.下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有(　)。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類。“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實(shí)物形態(tài)劃分的類型。參見教材P71～73。

3.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有(　)。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)B，消費(fèi)者收入增加不一定會(huì)增加對(duì)商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。參見教材P113～114。

4.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有(　)。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值的種類。選項(xiàng)A，投資價(jià)值可能高于、等于或小于市場(chǎng)價(jià)值。投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。選項(xiàng)B，謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。選項(xiàng)C，快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I銷”下的價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D，現(xiàn)狀價(jià)值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)E，殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

5.下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有(　)。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。選項(xiàng)A，提高購房最低首付款比例會(huì)抑制需求，在供給不變前提下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降;選項(xiàng)B，在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)C，在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;選項(xiàng)D，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)E，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。參見教材P137～139。

6.下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有(　)。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是合法原則。評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額;評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金;不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)，其他;空置3年以上的商品房。參見教材P155～160。

7.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對(duì)來說也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià);(2)寫字樓;(3)商鋪;(4)標(biāo)準(zhǔn)廠房;(5)房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：(1)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;(3)可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。參見教材P176。

8.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng)A，建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。選項(xiàng)C、E屬于區(qū)位狀況。參見教材P199。

9.關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價(jià)值的說法，正確的有(　)。

A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值

B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值銀遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。參見教材P259。

10.成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括(　)。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)

E.場(chǎng)地平整費(fèi)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。參見教材P290～291。

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