2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題(十九)
案例一
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn),要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當?shù)責o類似餐館的可比實例,故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確),估值40萬元。然后,再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價,估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問:這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?
答案:
這樣確定估價結(jié)論不正確。因為:
1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價對象的合法用途是商業(yè),因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價,并對結(jié)果進行算術(shù)平均的做法是錯誤的,因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
案例二
該住宅。李某有意購入該住宅,但雙方均不知該如何確定此套住宅價格,為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估,請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。
答案:
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定,李某在購入該住宅后,可以與該銀行繼簽按揭合同,繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定,由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值,得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。
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