2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)題(十九)
單項選擇題
1.下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中,不屬于房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)的是( )。
A.房地產(chǎn)市場價值評估
B.房地產(chǎn)投資價值評估
C.現(xiàn)狀價值評估
D.高層建筑地價分攤
【答案】D
【試題解析】房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)(包括為了各種估價目的,對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估),還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù):(1)房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)。(2)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)。(3)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)。(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
2.即使都是合格的房地產(chǎn)估價師,也不可能得出完全相同的評估價值,只會得出近似的評估值,其原因是( )。
A.估價師掌握的信息不同
B.估價師從業(yè)時間長短不同
C.估價機構(gòu)資質(zhì)等級不同
D.委托人不同
【答案】A
【試題解析】即使都是合格的估價師,也不可能得出完全相同的評估價值,只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在許多不確定因素下作出的,并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。
3.關(guān)于一個項目的價值時點和評估價值,下列說法正確的是( )。
A.委托人決定其先后順序
B.房地產(chǎn)估價師決定其先后順序
C.先得出評估價值,然后再定價值時點
D.價值時點在先,得出評估價值在后
【答案】D
【試題解析】價值時點是指一個估價項目中所評估的價值或價格對應(yīng)的某個特定時間。價值時點不是隨意確定的,它取決于估價目的。另外,確定價值時點在先,得出評估價值在后。
4.房地產(chǎn)的( )特性,決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費,并且要受制于當?shù)刂贫日摺⑧徖镪P(guān)系等。
A.土地總量有限
B.獨一無二性
C.不可移動性
D.價值量大
【答案】C
【試題解析】房地產(chǎn)的不可移動特性,決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費,并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等)。
5.下列建筑物狀況中,不屬于權(quán)益狀況的是( )。
A.維護情況和完損狀況
B.房屋所有權(quán)狀況
C.出租或占用情況
D.是否設(shè)立地役權(quán),抵押權(quán)等他項權(quán)利
【答案】A
【試題解析】維護情況和完損狀況是實物狀況因素。建筑物權(quán)益狀況包括:(1)房屋所有權(quán)狀況;(2)出租或占用情況;(3)他項權(quán)利設(shè)立情況;(4)其他特殊情況;(5)其他。
6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為5000萬元,房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為500萬元,其他法定優(yōu)先受償款為100萬元,同時還有一筆貸款成數(shù)為50%,余額為1000萬元的抵押貸款,該在建工程的再次抵押價值為( )萬元。
A.2400
B.3000
C.3500
D.4000
【答案】A
【試題解析】該在建工程的再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款=5000-500-1000/50%-100=2400(萬元)
【概念剖析】再次抵押價值。再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款,公式中的“已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)=已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額”,再次抵押價值計算公式與抵押價值計算公式的區(qū)別在于:若“已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額”不為零則為再次抵押價值,否則就是抵押價值。
7.某宗建筑覆蓋率為40%,樓面地價為1200元/㎡,該土地上建有一幢11層且各層建筑面積相同的住宅樓,均價為5000元/㎡,房地產(chǎn)總價為4000萬元。則該宗土地的總價為( )萬元。
A.480
B.192
C.960
D.1600
【答案】C
【試題解析】4000/5000×1200=960(萬元)
【考點來源】教材第三章《房地產(chǎn)價格與價值》第一節(jié):房地產(chǎn)價格和價值的種類。
8.一套建筑面積為100㎡,單價為3000元/㎡,總價為30萬元的住宅,下列付款方式中,說法正確的是( )。
A.在成交日期一次性付清,則不存在名義價格
B.在成交日期一次性付清,給予5%的優(yōu)惠,則名義價格和實際價格相同
C.在成交日期一次性付清,給予5%的優(yōu)惠,則實際總價為28.5萬元
D.在成交日期一次性付清,給予5%的優(yōu)惠,則名義單價和實際單價均為3000元/㎡
【答案】C
【試題解析】在成交日期一次性付清,名義價格為30萬元;在成交日期一次性付清,給予5%的優(yōu)惠,名義價格為30萬元,實際價格為30萬元×(1-5%)=28.5萬元,名義單價為3000元/㎡,實際單價為2850元/㎡。
9.對于住宅樓來說,朝向和樓層相比較,通常情況下,( )。
A.樓層對價格的影響更大
B.朝向?qū)r格的影響更大
C.二者同樣重要
D.因估價師判斷而異
【答案】B
【試題解析】不同的影響因素或者其變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例,通常情況下朝向?qū)r格的影響比樓層對價格的影響大。但是,對于不同類型的房地產(chǎn),同一因素對價格的影響大小可能是不同的。例如,商場與住宅相反,樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。
10.用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時,最簡單、最基礎(chǔ)的距離是( )。
A.空間直線距離
B.交通路線距離
C.交通時間距離
D.經(jīng)濟距離
【答案】A
【試題解析】距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經(jīng)濟距離來認識。空間直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離,但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復(fù)雜的地區(qū)(如山地城市),它往往會失去意義。
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