當(dāng)前位置: 首頁 > 房地產(chǎn)估價(jià)師 > 房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題 > 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(二十)

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(二十)

更新時(shí)間:2021-08-31 15:03:53 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽45收藏18

房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間 免費(fèi)短信提醒

地區(qū)

獲取驗(yàn)證 立即預(yù)約

請(qǐng)?zhí)顚憟D片驗(yàn)證碼后獲取短信驗(yàn)證碼

看不清楚,換張圖片

免費(fèi)獲取短信驗(yàn)證碼

摘要 為方便廣大考生備考,環(huán)球網(wǎng)校小編整理了:2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題,供考生參考使用!更多模擬試題及輔導(dǎo)資料請(qǐng)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道。
2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(二十)

單項(xiàng)選擇題

1.我國目前的房屋權(quán)屬證書有( )。

A.《房屋使用權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》

B.《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C.《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》

D.《房屋所有權(quán)證》、《房屋租賃證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

【答案】B

【試題解析】目前,我國房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書,或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中,房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等(過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種)。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

2.在房屋征收中,實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值的,則( )。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況

【答案】C

【試題解析】價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中,補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。

3.某臨街單位經(jīng)所在社區(qū)負(fù)責(zé)人同意,將一幢權(quán)屬登記為居住用途的沿街房屋改造為若干個(gè)小商鋪出租,現(xiàn)該單位準(zhǔn)備以該沿街房屋抵押貸款,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后以商業(yè)用途為估價(jià)前提出具了估價(jià)報(bào)告。該做法未滿足最高最佳利用條件中的( )。

A.技術(shù)上可能

B.經(jīng)濟(jì)上可行

C.法律上許可

D.價(jià)值最大化

【答案】C

【試題解析】最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用,而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此,最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是:遵循了合法原則,并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則,則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求,但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

【深度解析】“依法利用的要求”是指:依法判定的使用權(quán)利,以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。具體地說,如果城市規(guī)劃規(guī)定了該土地為居住用途,即使從該土地的位置和周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途,但也應(yīng)以居住用途為前提來估價(jià),除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途并獲得批準(zhǔn)。

“其他要求”是指:依法判定的權(quán)利類型及歸屬,如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬;依法判定的處分權(quán)利,應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同(如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);依法判定的其他權(quán)益,包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策,如評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn),應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

4.在某城市房屋征收中,房屋權(quán)屬登記面積不一致,有的是單位建筑面積,有的是單位套內(nèi)建筑面積,還有的是單位使用面積,在對(duì)可比實(shí)例建立比較基礎(chǔ)時(shí)首先應(yīng)做到( )。

A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一價(jià)格單位

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

【答案】B

【試題解析】統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

【考點(diǎn)來源】教材第五章《比較法及其運(yùn)用》第四節(jié):建立比較基礎(chǔ)。

5.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定,買方付給賣方2500元/㎡,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為7%和5%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為( )元/㎡。

A.2447

B.2822

C.2214

D.2500

【答案】B

【試題解析】據(jù)題意,賣方實(shí)得金額為2500元/㎡,賣方實(shí)得金額+賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=正常成交價(jià)格,可得正常成交價(jià)格=2500/(1-7%)=2688(元/㎡),調(diào)整后買方付給賣方的金額為買方實(shí)付金額,買方實(shí)付金額=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=2688×(1+5%)=2822(元/㎡),可見稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整后,買方付給賣方的金額由2500元/㎡變?yōu)?822元/㎡。

6.對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí),最適宜采用( )。

A.一般物價(jià)指數(shù)

B.消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

D.建筑工程定額調(diào)整系數(shù)

【答案】C

【試題解析】用于市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率,應(yīng)為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

7.比較法中,采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低3%;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高2%,則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為( )。

A.0.95

B.0.97

C.1.01

D.1.05

【答案】D

8.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的,收益年限為48年,預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為16萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。

A.258.53

B.269.1

C.222.20

D.219.12

【答案】D

9.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【試題解析】合理經(jīng)營期限為n,令A(yù)-(n-1)b=0,則n=15年。

10.某公司3年前租賃某寫字樓中的300㎡用于辦公,約定租賃期限為20年,凈租金為每年1100元/㎡,已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于5年前建成,土地剩余使用年限為30年,目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金為每年1300元/㎡,報(bào)酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為( )萬元。

A.59.28

B.60.24

C.62.86

D.68.82

【答案】C

溫馨提示:以上內(nèi)容就是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為大家整理的2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考的模擬練習(xí)題,更多免費(fèi)內(nèi)容點(diǎn)擊下方【免費(fèi)下載】獲取,小編建議大家可 免費(fèi)預(yù)約短信提醒,以免錯(cuò)過21年房估重要考試報(bào)名時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

房地產(chǎn)估價(jià)師資格查詢

房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題下載 更多

房地產(chǎn)估價(jià)師每日一練 打卡日歷

0
累計(jì)打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計(jì)用時(shí)3分鐘

房地產(chǎn)估價(jià)師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂APP 直播、聽課。職達(dá)未來!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部