2021房估備考，這幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)你理清了嗎?

考點(diǎn)：無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值與承租人權(quán)益價(jià)值

估價(jià)時(shí)，比較常見(jiàn)的一種情況是評(píng)估已出租房地產(chǎn)的價(jià)值，此時(shí)需要特別注意是評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值，還是評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值。

無(wú)租約限制價(jià)值，就是房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值，即按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

出租人權(quán)益價(jià)值，是出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

承租人權(quán)益價(jià)值，是承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

對(duì)于已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。

例如，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值。

據(jù)此可知，征收評(píng)估時(shí)，即使存在租約，仍然是評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。至于租約如何處理、如何賠償承租人損失等，就屬于出租人與承租人之間需要協(xié)商解決的問(wèn)題了，不屬于被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)需要考慮的問(wèn)題。換言之，無(wú)論被征收房屋是否出租，都不影響被征收房屋價(jià)值的評(píng)估。

另外，《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第十四條規(guī)定，涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象是否存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況。

評(píng)估對(duì)象存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占用使用情況的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評(píng)估材料和實(shí)地查勘等情況，對(duì)人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況除去后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)不考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說(shuō)明;人民法院未書(shū)面說(shuō)明除去原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況的影響，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

因此，針對(duì)同一出租房地產(chǎn)，需結(jié)合估價(jià)目的確定評(píng)估何種價(jià)值。

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