2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題（二十五）

多項(xiàng)選擇題

多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

【習(xí)題】進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析，可以選用的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有(　)。(2014年真題)

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C.成本利潤(rùn)率

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.償債備付率

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的步驟。敏感性分析通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P223。

【習(xí)題】不確定型決策常用的決策方法有(　)。(2014年真題)

A.最大可能法

B.小中取大法

C.大中取大法

D.決策樹(shù)法

E.最小最大后悔值法

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見(jiàn)教材P240。

【歸納總結(jié)】決策的方法

確定型決策方法 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法 不確定型決策方法

線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法

借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策 最大可能法

期望值法

決策樹(shù)法 小中取大法

大中取大法

最小最大后悔值法

【習(xí)題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行(　)分析。(2013年真題)

A.最低租售價(jià)格

B.最高土地取得價(jià)格

C.最高工程費(fèi)用

D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價(jià)格

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。參見(jiàn)教材P219。

【習(xí)題】按未來(lái)事件的自然狀態(tài)的確定程序劃分的投資決策類型包括(　)決策。(2013真題改編)

A.業(yè)務(wù)型

B.風(fēng)險(xiǎn)型

C.確定型

D.群體型

E.不確定型

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是決策的方法。按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。參見(jiàn)教材P238。

【習(xí)題】盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有(　)。(2012年真題)

A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化

B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量

C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化

D.單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化

E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有：產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量;單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化;單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化。參見(jiàn)教材P218。

【習(xí)題】決策的有效性程度通常從決策的(　)等方面來(lái)評(píng)價(jià)。(2012年真題)

A.合理性

B.可接受性

C.時(shí)效性

D.參與性

E.經(jīng)濟(jì)性

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是決策的概念。決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。參見(jiàn)教材P239。

【習(xí)題】在房地產(chǎn)置業(yè)投資的各項(xiàng)影響因素中，空置率的變化與以下(　)有關(guān)。

A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.權(quán)益投資比率

C.業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平

D.市場(chǎng)供求狀況

E.租戶支付租金能力

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要不確定性因素。C是2017的新增內(nèi)容，要特別注意。參見(jiàn)教材P217。

【習(xí)題】下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有(　)。

A.故障樹(shù)分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。A是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的方法。B期望值法屬于概率分析。C屬于不確定性分析。參見(jiàn)教材P230。

風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的方法 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)方法：

專家調(diào)查法

(專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?

故障樹(shù)分析法

幕景分析法

篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù) 調(diào)查和專家打分法

解析方法

蒙特卡洛模擬法

【習(xí)題】風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)展的工作包括(　)。

A.風(fēng)險(xiǎn)估算

B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)

E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。E屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。參見(jiàn)教材P230。

【習(xí)題】下列不確定性因素中，屬于“開(kāi)發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有(　)。

A.土地費(fèi)用

B.權(quán)益投資比率

C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D.開(kāi)發(fā)期

E.貸款利率

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見(jiàn)教P212～216。

【習(xí)題】實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有(　)。

A.可預(yù)測(cè)性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，兩大基本特性決定了具有實(shí)物期權(quán)性質(zhì)。參見(jiàn)教材P243。

【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有(　)。

A.開(kāi)發(fā)期和租售期

B.權(quán)益投資比率

C.容積率

D.貸款利率

E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。注意區(qū)別開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。選項(xiàng)BE是置業(yè)投資的不確定性因素。參見(jiàn)教材P212～217。

【歸納對(duì)比】

開(kāi)發(fā)投資的不確定因素(七類) 置業(yè)投資的不確定因素(四類)

土地費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)

租售價(jià)格

開(kāi)發(fā)期與租售期

容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

資本化率

貸款利率 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

權(quán)益投資比率

空置率

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

【習(xí)題】下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有(　)。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差受凈現(xiàn)值期望值大小的影響，不能完全衡量風(fēng)險(xiǎn)高低，用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反應(yīng)離散程度，越離散風(fēng)險(xiǎn)越大。參見(jiàn)教材P233～234。

【習(xí)題】利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有(　)。

A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行

B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小

D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差在一定程度上能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小，但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，因此單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論;選項(xiàng)D，凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。參見(jiàn)教材P234。

【習(xí)題】風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有(　)。

A.決策樹(shù)法

B.最大可能法

C.期望值法

D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是決策的方法。風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹(shù)法。參見(jiàn)教材P240。

【習(xí)題】風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有(　)。

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