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2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題(二十三)

更新時間:2021-09-10 10:16:15 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽44收藏13

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2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題(二十三)

簡答題

1、商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主,其租金構(gòu)成往往存在差異,這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行整幢房地產(chǎn)估價時應(yīng)注意的問題有哪些?

3、估價對象為某三星級酒店,用收益法求取該酒店凈收益時,應(yīng)注意的問題有哪些?

4、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些?

參考答案:

1、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異,主要表現(xiàn)為:(1)租金中包含物業(yè)管理費;(2)租金中包含物業(yè)管理費、水電費;(3)租金中不包含物業(yè)管理費、水電費;(4)計租面積按建筑面積計,含分?jǐn)偨ㄖ娣e;(5)計租面積按套內(nèi)建筑面積計,不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。此外,還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

2、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價時,首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小,然后分別按辦公用房、居住用房進行估價,辦公用房可以采用比較法、收益法,居住用房主要采用比較法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題,在選擇交易實例時首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn),如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實例,應(yīng)考慮進行適當(dāng)?shù)男拚⒁娊滩腜126。

3、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時,必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵,動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時,在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行估價時,在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外,還應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

4、【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有:成本法;比較法;收益法。(1)成本法,工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費用宜采用重置價格的思路,非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費用的確定有兩個主要途徑:一是依據(jù)建設(shè)工程計價定額,結(jié)合工程圖紙、材料價格、取費標(biāo)準(zhǔn)等測算;二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價,結(jié)合跨度、柱距、高度等修正,修正參數(shù)由經(jīng)驗得出;(2)比較法,工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例,特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房,更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例,所以一般不具備采用比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房,這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實例(特別是出租實例)通常較多,可以考慮采用比較法估價;(3)收益法,如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益,則可以考慮采用收益法估價,但這種剝離通常有一定的難度,特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。參見教材P165~166。

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