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2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(二十三)

更新時(shí)間:2021-09-14 16:51:12 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽39收藏7

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2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(二十三)

單選題

1.受市場(chǎng)因素影響,房地產(chǎn)供給增加,房地產(chǎn)需求減少,且供給增加的幅度大于需求減少的幅度,則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。

A.均衡價(jià)格增加,均衡數(shù)量減少

B.均衡價(jià)格減少,均衡數(shù)量增加

C.均衡價(jià)格增加,均衡數(shù)量不變

D.均衡價(jià)格不變,均衡數(shù)量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)供給增加,房地產(chǎn)需求減少,且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時(shí),如下圖所示,將導(dǎo)致均衡價(jià)格減少、均衡數(shù)量增加。參見(jiàn)教材P118。

2、下列關(guān)于替代原則,表述錯(cuò)誤的是( )。

A、替代原則會(huì)用于比較法、收益法,成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來(lái)求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則,是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤,整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益,成本法中的客觀成本,假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等,也都是遵循替代原理來(lái)求取的。參見(jiàn)教材P164~166。

3.下列房地產(chǎn)因素中,不屬于土地實(shí)物因素的是( )。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度,選項(xiàng)B屬于權(quán)益因素。參見(jiàn)教材P123。

4、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳規(guī)模和( )。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配,來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用,它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見(jiàn)教材P168。

4.通過(guò)土地重劃或調(diào)整后,土地利用價(jià)值會(huì)提高,地價(jià)會(huì)立即隨之上漲,這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了( )對(duì)地價(jià)的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用,往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃后,利用價(jià)值提高,地價(jià)隨之上漲,這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。參見(jiàn)教材P123。

5.最科學(xué)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是( )。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量,是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見(jiàn)教材P132。

6、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2,同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下,如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造,預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓,預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2,說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的,比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),說(shuō)明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理,排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理,排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本,大于0,才是可行的。參見(jiàn)教材P169。

7下列房地產(chǎn)中,一般情況下,價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是( )。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫(xiě)字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō),樓層是十分重要的位置因素。參見(jiàn)教材P133。

8、某宗房地產(chǎn)通過(guò)計(jì)算:現(xiàn)狀價(jià)值>新建房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。

A、維持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)上可行的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值≥(新房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))。參見(jiàn)教材P170。

9、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí),為同一估價(jià)目的,對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)采用相同的估價(jià)方法,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循( )原則。

A、一致性

B、一貫性

C、謹(jǐn)慎

D、替代

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的,在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí),應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。也就是現(xiàn)在與過(guò)去所采用的估價(jià)方法或?qū)Υ绞綉?yīng)相同,不得隨意變更。例如,房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循一貫性原則,即為同一估價(jià)目的,對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)采用相同的估價(jià)方法。參見(jiàn)教材P172。

10某宗房地產(chǎn)通過(guò)計(jì)算:新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),應(yīng)以( )為前提進(jìn)行估價(jià)。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷,以改變用途再予以利用最為合理的,應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)?,F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財(cái)務(wù)上可行的條件是:(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P170。

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