2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習(xí)題（二十六）

多項選擇題

多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

1.【習(xí)題】兩個效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有(　)。(2014年真題)

A.凈現(xiàn)值法

B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費(fèi)用年值比較法

E.差額投資內(nèi)部收益率法

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。參見教材P210。

2.【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出中，在計算成本利潤率時應(yīng)計算利息的有(　)。(2014年真題)

A.建筑安裝工程費(fèi)

B.其他工程費(fèi)用

C.管理費(fèi)用

D.營業(yè)稅金

E.專業(yè)人員費(fèi)用

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。建安工程費(fèi)、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)用需要計算利息。銷售費(fèi)用不計算利息。參見教材P191。

3.【習(xí)題】下列經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有(　)。(2013年真題改編)

A.投資利潤率

B.物業(yè)增值率

C.開發(fā)利潤

D.成本利潤率

E.股權(quán)增加率

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資利潤率等指標(biāo)來衡量。參見教材P176。

4.【習(xí)題】關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有(　)。(2013年真題)

A.計算期為項目的開發(fā)期

B.計算期為項目的經(jīng)營期

C.計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和

D.計算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計算期的單位可為年、半年、季、月

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和;經(jīng)營期為預(yù)計出租經(jīng)營或自營的時間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值;計算期即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、半年、季度或月)。參見教材P180。

5.【習(xí)題】張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用以及銷售稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40%，財務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算正確的有(　)。

A.投資利潤率為16.67%

B.投資利潤率為22.50%

C.資本金利潤率為31.25%

D.資本金利潤率為37.50%

E.資本金利潤率為62.50%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是投資利潤率、資本金利潤率。參見教材P199。

6.【習(xí)題】對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括(　)。

A.開發(fā)期

B.論證決策期

C.經(jīng)營準(zhǔn)備期

D.經(jīng)營期

E.銷售期

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。開發(fā)銷售型的計算期為開發(fā)期加上銷售期。參見教材P180。

7.【習(xí)題】甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有(　)。

A.利潤總額

B.投資利潤率

C.資產(chǎn)負(fù)債率

D.財務(wù)凈現(xiàn)值

E.償債備付率

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。本題必須采用排除法。選項CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。選項D是動態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見教材P178。

8.【習(xí)題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有(　)。

A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)

E.企業(yè)所得稅稅率一般為25%

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。B選項應(yīng)為：所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。參見教材P176。

9.【習(xí)題】下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有(　)。

A.現(xiàn)金回報率

B.投資回收期

C.借款償還期

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.資本金利潤率

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)包括：借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率;房地產(chǎn)置業(yè)投資清償能力指標(biāo)包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率。參見教材P178。

10.【習(xí)題】下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　)。

A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)先方案

E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。選項A是一再強(qiáng)調(diào)不能有的錯誤理解;選項C差額之和不正確，應(yīng)該是差額現(xiàn)值之和。選項E應(yīng)是由小到大排序，非由大到小。參見教材P209。

11.【習(xí)題】投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了(　)。

A.物業(yè)增值收益

B.所得稅

C.還本付息額

D.投資者權(quán)益增加值

E.權(quán)益投資

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是投資回報率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金。參見教材P201。

12.【習(xí)題】下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　)。

A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例

B.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度

C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D.屬于長期償債能力指標(biāo)

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項C，資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)資本金不足，對負(fù)債依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力差。參見教材P205。

13.【習(xí)題】下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　)。

A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的

D.如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。選項D，資本金的內(nèi)部收益率一定要高于全部資金內(nèi)部收益率，因?yàn)橘J款部分有利息支出，相當(dāng)于其收益率是負(fù)的。選項E，內(nèi)部收益率越高，說明收益越高，風(fēng)險就越大。參見教材P182。

14.【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括(　)。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B. 管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

『正確答案』 ACDE

『答案解析』本題考查的是投資與成本。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于營業(yè)成本。參見教材P172。

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