2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題（二十六）

多項(xiàng)選擇題

多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

1.【習(xí)題】兩個(gè)效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計(jì)算期相同且均無(wú)資金約束，宜采用的方案比選方法有(　)。(2014年真題)

A.凈現(xiàn)值法

B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費(fèi)用年值比較法

E.差額投資內(nèi)部收益率法

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，且項(xiàng)目無(wú)資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。參見(jiàn)教材P210。

2.【習(xí)題】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的支出中，在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)應(yīng)計(jì)算利息的有(　)。(2014年真題)

A.建筑安裝工程費(fèi)

B.其他工程費(fèi)用

C.管理費(fèi)用

D.營(yíng)業(yè)稅金

E.專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。建安工程費(fèi)、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用需要計(jì)算利息。銷(xiāo)售費(fèi)用不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P191。

3.【習(xí)題】下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有(　)。(2013年真題改編)

A.投資利潤(rùn)率

B.物業(yè)增值率

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

D.成本利潤(rùn)率

E.股權(quán)增加率

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)衡量。參見(jiàn)教材P176。

4.【習(xí)題】關(guān)于開(kāi)發(fā)后出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說(shuō)法，正確的有(　)。(2013年真題)

A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期

B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期

C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和

D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和;經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值;計(jì)算期即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期(年、半年、季度或月)。參見(jiàn)教材P180。

5.【習(xí)題】張某以400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及銷(xiāo)售稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有(　)。

A.投資利潤(rùn)率為16.67%

B.投資利潤(rùn)率為22.50%

C.資本金利潤(rùn)率為31.25%

D.資本金利潤(rùn)率為37.50%

E.資本金利潤(rùn)率為62.50%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P199。

6.【習(xí)題】對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括(　)。

A.開(kāi)發(fā)期

B.論證決策期

C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

D.經(jīng)營(yíng)期

E.銷(xiāo)售期

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期加上銷(xiāo)售期。參見(jiàn)教材P180。

7.【習(xí)題】甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有(　)。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)率

C.資產(chǎn)負(fù)債率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E.償債備付率

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本題必須采用排除法。選項(xiàng)CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。選項(xiàng)D是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。

8.【習(xí)題】關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)

E.企業(yè)所得稅稅率一般為25%

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。B選項(xiàng)應(yīng)為：所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。參見(jiàn)教材P176。

9.【習(xí)題】下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有(　)。

A.現(xiàn)金回報(bào)率

B.投資回收期

C.借款償還期

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.資本金利潤(rùn)率

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資清償能力指標(biāo)包括：借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率;房地產(chǎn)置業(yè)投資清償能力指標(biāo)包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。參見(jiàn)教材P178。

10.【習(xí)題】下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　)。

A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)先方案

E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。選項(xiàng)A是一再?gòu)?qiáng)調(diào)不能有的錯(cuò)誤理解;選項(xiàng)C差額之和不正確，應(yīng)該是差額現(xiàn)值之和。選項(xiàng)E應(yīng)是由小到大排序，非由大到小。參見(jiàn)教材P209。

11.【習(xí)題】投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了(　)。

A.物業(yè)增值收益

B.所得稅

C.還本付息額

D.投資者權(quán)益增加值

E.權(quán)益投資

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金。參見(jiàn)教材P201。

12.【習(xí)題】下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　)。

A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例

B.反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D.屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項(xiàng)C，資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)資本金不足，對(duì)負(fù)債依賴(lài)性強(qiáng)，應(yīng)變能力差。參見(jiàn)教材P205。

13.【習(xí)題】下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　)。

A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的

D.如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。選項(xiàng)D，資本金的內(nèi)部收益率一定要高于全部資金內(nèi)部收益率，因?yàn)橘J款部分有利息支出，相當(dāng)于其收益率是負(fù)的。選項(xiàng)E，內(nèi)部收益率越高，說(shuō)明收益越高，風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見(jiàn)教材P182。

14.【習(xí)題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括(　)。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B. 管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷(xiāo)售成本

D.商品房銷(xiāo)售成本

E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

『正確答案』 ACDE

『答案解析』本題考查的是投資與成本。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于營(yíng)業(yè)成本。參見(jiàn)教材P172。

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