2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（二十五）

判斷題

1.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是比較法。在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。交易情況和市場(chǎng)狀況在確定路線價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了，所以計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，只進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見(jiàn)教材P364。

2.運(yùn)用路線價(jià)法時(shí)，臨街土地的價(jià)格評(píng)估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。運(yùn)用路線價(jià)法時(shí)，臨街土地的價(jià)格評(píng)估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P364。

3.由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P364。

4.通常將路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的平均數(shù)，設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算。參見(jiàn)教材P365。

5.劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是劃分路線價(jià)區(qū)段。如果路線較長(zhǎng)的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。參見(jiàn)教材P365。

6.某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為18m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是編制價(jià)格修正率表。價(jià)值比重/面積比重=80%/2/3=120%，平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)深度/所給臨街深度=(50%+30%)×18/12=120%。參見(jiàn)教材P370。

7.以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)該采用平均深度價(jià)格修正率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。“總累、單平”。參見(jiàn)教材P371。

8.基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整性和合理性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)(修正系數(shù))體系的完整性和合理性。參見(jiàn)教材P378。

9.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)期時(shí)的值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟?；鶞?zhǔn)地價(jià)是定期公布的，所以在評(píng)估時(shí)，所能找到的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)一定是過(guò)去的，需要將基準(zhǔn)地價(jià)在基準(zhǔn)日期的價(jià)格，調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P378。

10.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，必須是實(shí)際存在的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒(méi)有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P379。

11.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法中，進(jìn)行房地產(chǎn)分組時(shí)，為確保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，分組越小，組內(nèi)房地產(chǎn)越相似越好。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。從理論上講，劃分的組越小，組內(nèi)的房地產(chǎn)越相似，從而需要調(diào)整的因素就會(huì)越少。但如果分組過(guò)小，則組內(nèi)的交易實(shí)例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的需要。參見(jiàn)教材P379。

12.修復(fù)成本法，主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是修復(fù)成本法。修復(fù)成本法主要用于評(píng)估可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。不可修復(fù)的價(jià)值減損額用損失資本化法評(píng)估。參見(jiàn)教材P380。

13.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得收益的變動(dòng)規(guī)律，推測(cè)和判斷房地產(chǎn)價(jià)格的方法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。不需要了解收益方面的信息，只要知道過(guò)去的歷史價(jià)格信息就可以。參見(jiàn)教材P384。

14.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P384。

15.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見(jiàn)教材P388。

16.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)值、價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)值、價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)值、價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)值、價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)值、價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是移動(dòng)平均法。移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)值、價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)值、價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)值、價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)值、價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)值、價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P390。

17.一般房地產(chǎn)價(jià)格越高，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越強(qiáng)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。參見(jiàn)教材P392。

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