2021年房地產(chǎn)估價師考試模擬試題：房地產(chǎn)價格和價值

判斷題

1.議價空間比較大的時候，說明房地產(chǎn)市場交易活躍，市場景氣度高。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。議價空間大，買方處于優(yōu)勢，說明市場不景氣。參見教材P86。

2.通常情況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議出讓的地價最低。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。參見教材P88。

3.比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最低賣價，成本價值趨向于最高買價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上講，比較價值趨向于成交價格，收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。從另一方面來看，比較價值趨向于市場價格，收益價值趨向于理論價格。

4.在現(xiàn)實估價中，所有估價目的要求評估價值必須為市場價值。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。評估價值本質(zhì)上是對估價對象的某種特定價值或價格(如市場價值、投資價值、賣方要價、買方出價等)的一個估計值，不一定就是市場價值。如抵押價值的評估，就是偏謹慎的，不是市場價值。參見教材P89。

5.對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值。市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P91。

6.房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用謹慎價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。房地產(chǎn)作價入股要體現(xiàn)出對合作各方的公平性，應(yīng)該采用市場價值標準。謹慎價值標準僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P93。

7.評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。評估市場價值時采用與該房地產(chǎn)風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P92。

8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值一般都小于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

9.房地產(chǎn)的殘余價值一般低于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。殘余價值是在非繼續(xù)利用前提下的價值，一般是低于市場價值的。征收估價是個特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護被征收人的合法權(quán)益，征收估價要按照市場價值評估。參見教材P93。

10.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。當成本價值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價值或收益價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。如果考慮外部折舊(經(jīng)濟折舊)，成本法求得的價值會降低，因而要加這么一個前提。參見教材P90。

11.抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，而是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過抵押率打折后的價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押價值不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過抵押率打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材P95。

12.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款債權(quán)(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬元，再次抵押價值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬元。本題中采用的是等本金按月償還，所以計算抵押貸款債權(quán)比較簡單，如果是采用等額按月償還，計算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計算還有3年(36個月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。

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