2001年全國房地產(chǎn)評估試題

第一部分 選擇題
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是( )
A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑
2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的( )
A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的
3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則( )
A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變
C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低
4.商業(yè)中心往往位于地價高昂的( )
A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段
5.容積率是指地塊上的建筑面積與( )
A.總面積之比 B.地塊面積之比
C.地下面積之比 D.綠化面積之比
6.商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是( )
A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地
7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值( )
A.10 B.50 C.0.5 D.5
8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格( )
A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別
C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關(guān)部門確定
9.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定( )
A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)
C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正
10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中( )
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立
11.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是( )
A.土地的估價期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同時期的基準地價不同
D.土地在不同時期的路線價不同
12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價( )
A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( )
A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費
B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤
14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( )
A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費
C.利潤、稅費 D.利息、稅費
15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得( )
A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般
16.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在( )
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍
17.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的( )
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
18.路線價估價法是一種評估大量土地的( )
A.迅速估價方法 B.較慢估價法
C.簡易法 D.延遲法
19.標準深度是指標準宗地的( )
A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度
20.基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有( )
A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性
二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。
21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和( )
A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機關(guān)用地方式
D.宗教用地方式 E.軍事用地方式
22.房地產(chǎn)評估的特點主要有( )
A.科學(xué)性 B.實踐和公正性 C.個別性
D.嚴肅性 E.固定性
23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有( )
A.市場學(xué)派 B.價格學(xué)派 C.行為學(xué)派
D.競爭學(xué)派 E.交易學(xué)派
24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有( )
A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法
D.價值法 E.市場法
25.直接影響土地級別界線位置的是( )
A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元
D.指標取樣 E.指標計算
26.房地產(chǎn)的收入分為( )
A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入
D.凈收益 E.有效毛收入
27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是( )
A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別
28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是( )
A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓
D.旅館 E.倉庫
29.市場比較法中，區(qū)域因素有( )
A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置
D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況
30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是( )
A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗
C.要求被估對象為新建筑物
D.要求被估對象為舊建筑物
E.僅對一些特殊建筑物進行估價
31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是( )
A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段
32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )
A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細
C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費
D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費
E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標準建造費
33.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了( )
A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件
D.社會條件 E.經(jīng)濟條件
34.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( )
A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件
D.經(jīng)濟條件 E.生活條件
35.同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是( )
A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段
D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段
36.路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的( )
A.20% B.30% C.8%
D.10% E.40%
37.基準地價對應(yīng)的平均容積率是( )
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級別地域的平均容積率
38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括( )
A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)
D.城市社會發(fā)展水平 E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策
第二部分 非選擇題
三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“?”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。( )
40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。
41.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( )
42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。
43.我國目前的基準地價表現(xiàn)形式為標準宗地的價格。
四、簡答題(每小題4分，共12分)
44.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。
45.房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?
46.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。
五、計算題(每小題10分，共20分)
47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?
(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?
六、論述題(每小題10分，共20分)
49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?
50.試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。


參考答案
第一部分 選擇題
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
1.B 2.B 3.D 4.A 5.B
6.C 7.C 8.A 9.B 10.A
11.B 12.B 13.C 14.B 15.B
16.C 17.A 18.A 19.B 20.A
二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)
21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD
26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB
31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC
36.BD 37.DE 38.BC
第二部分　非選擇題
三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)
39.? 抵押貸款
40.? 5～7
41.? 重置價格或重建價格
42.√
43.? 區(qū)片價和路段價
四、簡答題(每小題4分，共12分)
44.影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：
(1)一般因素。
(2)城市區(qū)域因素。
(3)個別因素。
45.(1)封面；
(2)目錄；
(3)致委托估價方函；
(4)估價師聲明；
(5)估價的假設(shè)和限制條件；
(6)估價結(jié)果報告；
(7)估價技術(shù)報告；
(8)附件。
46.剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V―購置土地價格，A―開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B―整個項目的開發(fā)成本，C―投資利息，D―開發(fā)商合理利潤，E―正常稅費。
五、計算題(每小題10分，共20分)
47.(1)年租金收入
2.5×12=30(萬元)
(2)計算年經(jīng)營費用
①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)
②管理費=30×5%=1.5(萬元)
③房屋原值=1000×3000=300(萬元)
④修繕費=300×2%=6(萬元)
⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)
⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)
⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)
(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)
(4)該寫字樓套間的價格
=137.099
48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)
故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)
(2)總價＝18,000(萬元)
六、論述題(每小題10分，共20分)
49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。
運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：
(1)交易實例的搜集；
(2)可比交易案例確定；
(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；
(4)房地產(chǎn)價格確定。
50.估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：
因為：
(1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格或價值產(chǎn)生影響，所以評估報告中的估價結(jié)果只在報告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。
(2)估價結(jié)果具有時效性，只有在評估報告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。
(3)評估報告所提供的結(jié)論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價目的以外的其他估價目的。
說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價結(jié)論，避免誤解及錯誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責任界限，避免不必要的糾紛。