2002年全國房地產(chǎn)評估試題

一、單項選擇題(在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分)
1.房地產(chǎn)評估的對象是( )
　A.房屋　　　　 B.土地
　C.建筑物　　　 D.房屋和土地
2.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成具有( )
　A.單一性　　　 B.多樣性
　C.雙重性　　　 D.產(chǎn)品性
3.中房指數(shù)的基準地區(qū)是( )
　A.北京 　　　　B.上海
　C.廣州 　　　　D.深圳
4.房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營情況下必要支出的費用為( )
　A.實際費用 　　　　B.必要費用
　C.客觀運營費用　　 D.維護費用
5.如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠，但不宜長于( )
　A.10年　　　　B.3年
　C.5年 　　　　D.6年
6.如果估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，則可比實例的建筑結(jié)構(gòu)為( )
　A.鋼結(jié)構(gòu)　　　　 B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
　C.磚混結(jié)構(gòu)　　 　D.磚木結(jié)構(gòu)
7.房地產(chǎn)的價格一般取決于( )
　A.成本　　　　　　　　　
　B.效用
　C.所在片區(qū)的基準地價 　　
　D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
8.”三通一平”是指( )
　A.通道路、供水、供氣和土地平整
　B.通道路、供水、排水和土地平整
　C.通道路、供水、供熱和土地平整
　D.通道路、供水、供電和土地平整
9.房屋的準成本租金構(gòu)成因素是( )
　A.折舊費、維修費、管理費
　B.折舊費、維修費、管理費、利息
　C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金
　D. 折舊費、維修費、管理費、保險費
10.剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合( )
　A.統(tǒng)一原則　　 B.合法原則
　C.平衡原則　　 D.同步原則
11.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之( )
　A.和　　 B.差 　　C.積　　 D.商
12.剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( )
　A.最低收益 　　　B.中等收益
　C.高收益　　　　 D.最高收益
13.剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不計利息的是( )
　A.專業(yè)費　　　　 B.不可預(yù)見費
　C.地價 　　　　　D.租售費
14.路線價的確定必須先確定( )
　A.地塊面積　　　 B.標準宗地面積
　C.街道面積 　　　D.區(qū)域面積
15.深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的( )
　A.長短變化的比率　　 B.寬度比率
　C.高度比率　　　　　 D.大小比率
16.基準地價評估資料應(yīng)具有( )
　A.長期性　　 B.遠期性
　C.遠瞻性　　 D.近期性
17.經(jīng)過處理的宗地地價資料進行數(shù)據(jù)檢驗是按照( )
　A.土地交易方式　　 B.房產(chǎn)交易方式
　C.城市規(guī)劃 　　　　D.土地利用規(guī)劃
18.在編制基準地價成果圖時，均質(zhì)地域編號應(yīng)用( )
　A.羅馬數(shù)字 　　　　　B.大寫英語字母
　C.大寫羅馬數(shù)字　　　 D.阿拉伯數(shù)字
19.基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)( )
　A.地價指數(shù)的變動頻率　　　 B.地價指數(shù)的變動幅度
　C.地價的變動幅度 　　　　　D.房價指數(shù)的變動幅度
20.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含( )
　A.進深修正　　　　　 B.寬度修正
　C.使用年限修正 　　　D.公用設(shè)施完備

二、雙項選擇題(在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共15分)
21.地租的兩種基本形式是( )
　A.級差地租　　 B.城市地租
　C.壟斷地租　　 D.絕對地租
　E.礦山地租
22.特爾菲法測定土地定級因數(shù)權(quán)重值測定中，只要求提出各因素所有老師打分的( )
　A.均值　　　　 B.均方差
　C.期望值 　　　D.方差
　E.協(xié)方差
23.房地產(chǎn)具有極強的多樣性及( )
　A.個別性　　　 B.復(fù)雜性
　C.區(qū)域性 　　　D.時間性
　E.功能性
24.容積率的大小影響( )
　A.建筑平均成本的高低　　 B.房屋的銷售量
　C.房屋的建筑質(zhì)量　　　　 D.土地利用程度的高低
　E.建筑商的投資積極性
25.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括( )
　A.土地重新取得費用　　　 B.建筑物折舊費
　C.維修費 　　　　　　　　D.管理費
　E.建筑物重新建造成本
26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )
　A.分部分項法 　　　　B.工料測量法
　C.指數(shù)調(diào)整法 　　　　D.平方法
　E. 立方法
27.下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟上的折舊的是( )
　A.使用磨損　　　　　 B.設(shè)計變化
　C.城市規(guī)劃重大改變 　D.建筑技術(shù)進步
　E.現(xiàn)行政策重大改變
28.開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目( )
　A.可行　　　　　　　 B.不可行
　C.可繼續(xù)投資 　　　　D.可取消投資
　E.應(yīng)減少投資
29.乘余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )
　A.裝修　　　　　　　 B.建筑密度
　C.建筑物高度　　　　 D.設(shè)計
　E.精度
30.路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和( )
　A.臨街深度　　　　　 B.臨街長度
　C.臨街高度 　　　　　D.臨街寬度
　E.其他條件修正率
31.不同地段標準宗地價格應(yīng)能反映( )
　A.區(qū)域大小　　　　　 B.地區(qū)形態(tài)
　C.區(qū)位差異 　　　　　D.互相調(diào)節(jié)
　E.互相均衡
32.路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第一、四個25英尺的土地價值分別是路線價的( )
　A.9% 　　B.6% 　　C.7% D.8% 　　E.4%
33.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準地價評估的宏觀經(jīng)濟資料有( )
　A.某大型企業(yè)利潤額　　 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略
　C.征地費資料 　　　　　D.城市生態(tài)環(huán)境狀況
　E.企業(yè)兼并資料
34.位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是( )
　A.房屋高度　　　 B.環(huán)境狀況
　C.容積率　　　　 D.人口狀況
　E.土地用途
35.房地產(chǎn)估價人員分為( )
　A.注冊估價師 　　　　　　B.注冊房地產(chǎn)估價師
　C.注冊土地估價師 　　　　D.注冊房產(chǎn)估價師
　E.注冊地產(chǎn)估價師
三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內(nèi)打”√”；錯誤的打”?”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
　36.人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是負相關(guān)的。( )
　37.估價結(jié)果報告是估價師提交委估方的書面文件。( )
　38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中，存在較多的交易實例，市場比較法才是有效的評估方法。( )
　39.路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減原理，計算臨街宗地地價的一種方法。( )
　40.為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評估報告的高度概括性，應(yīng)對資料進行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。( )
四、簡答題(每小題5分，共15分)
　41.如何用級差收益測算基準地價?
　42.市場比較法的基本含義是什么?
　43.簡述基準地價評估報告的定義及組成內(nèi)容。
五、計算題(每小題10分，共20分 )
　44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
　45.某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費用3，500元/m2，專業(yè)費為建筑費的13%，兩項費用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費用為樓價的3.0%，銷售稅費為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費和專業(yè)費的23%。試用剩余法求該宗地地價。
六、論述題(每小題10分，共20分)
　　46.試述房地產(chǎn)評估的原則。
　　47.土地定級的工作程序是什么?