房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作講義(四)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析第4講:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作（下）例題解析

一、問答題:

1、 （2002年案例試題）賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（ ）
A、2002年4月25日 B、2002年5月25日
C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）
A、合同1規(guī)定的房款
B、合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C、合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D、合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案：１.選A。雙方簽訂買賣合同的日 期是4月25日，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是合同確定的成交價(jià)格，應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 2.選A。此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。

2、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1．應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?( )
A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑( )。
A．自行改變
B．經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3．該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為 ( )。
A．該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B．該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C．該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D．該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4．該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。
A．該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值
B．該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格
C．該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折扣后的價(jià)值
D．該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案：1.選A。根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。 2.選D。先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。 3.選B。劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。 4.選C。保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。

3、 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460┫。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600┫，該公司認(rèn)為建600┫經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000┫的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
1．能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A．政府房地產(chǎn)管理部門 B．政府規(guī)劃管理部門
C．政府土地管理部門 D．上級(jí)總公司
2．評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A．460┫ B．600┫
C.1000┫ D．以上三個(gè)面積都不行
3．該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。
A．房地產(chǎn)管理部門 B．資產(chǎn)管理部門
C．有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) D．驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
標(biāo)準(zhǔn)答案：1.選B。 2.選D。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000┫;原房已滅失，也不能選460┫。 3.選C。