房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范（1）

     隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高，越來越多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。巨大的市場(chǎng)需求催生了大量的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，同時(shí)，越來越多的人才投身于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，使得房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍日益壯大，著實(shí)令人欣慰。但是，房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，近幾年業(yè)界也確實(shí)有房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的事件發(fā)生。因此，更好地防范房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就顯得越來越重要。防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)需要房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府主管部門等各方面的努力，尤其是估價(jià)師個(gè)人一定要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能，學(xué)法、知法、依法執(zhí)業(yè)，要有自我保護(hù)的意識(shí)。本文主要從房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人的角度，提出一些房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范的看法，尋求與業(yè)界同行的探討。 

  

  （一）房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵分析 

     我們知道，房地產(chǎn)估價(jià)的程序包括承接項(xiàng)目→估價(jià)準(zhǔn)備→現(xiàn)場(chǎng)查勘→撰寫估價(jià)報(bào)告→復(fù)核審批→交付報(bào)告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產(chǎn)估價(jià)師通過自己的執(zhí)業(yè)活動(dòng)，撰寫了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，交付委托方，收取費(fèi)用后，估價(jià)任務(wù)算是完成了。但是，從一開始，估價(jià)師就有了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的可能。房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)性極強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)估價(jià)師出具的估價(jià)報(bào)告具有法律效力，許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均以此為據(jù)。因此國(guó)家制訂了許多相關(guān)的法律法規(guī)，明確了房地產(chǎn)估價(jià)師必須對(duì)其出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并規(guī)定了相應(yīng)的責(zé)任。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，可以理解為房地產(chǎn)估價(jià)師在出具了評(píng)估報(bào)告后，由于評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性偏差對(duì)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成的損失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。  


   （二）房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的類型 

    從現(xiàn)有的法律、法規(guī)來看，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種： 

    1、民事賠償風(fēng)險(xiǎn) 

    《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號(hào)）第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價(jià)失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》(建設(shè)部100號(hào)令)第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償”。 

     以上文件規(guī)定的還只是估價(jià)師從經(jīng)濟(jì)上對(duì)受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，尚不至于影響估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格。 

2、行政處罰風(fēng)險(xiǎn) 

   《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實(shí)的估價(jià)報(bào)告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由注冊(cè)單位對(duì)當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬(wàn)元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬(wàn)元以下的罰款”。 

    這是比較嚴(yán)重的處罰，直接由主管部門作出，嚴(yán)重的可以吊銷《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，影響估價(jià)師的職業(yè)前途。 

3、刑事處罰風(fēng)險(xiǎn) 

    我國(guó)《刑法》中針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個(gè)相關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪”。 

   《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”――這是對(duì)“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。 

   《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”――這是對(duì)“中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪”的闡述。 

    前者屬于故意犯罪，后者屬于過失犯罪。同時(shí)，最高人民法院有關(guān)的司法解釋還對(duì)上述兩罪的立案標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪” 的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元以上。受到刑事處罰的后果是相當(dāng)嚴(yán)重的，不僅會(huì)被剝奪人身自由，而且估價(jià)師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。 

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