《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解
一、問答題
（一）估價原則的運用
1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。
例1：96年試題
例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。
答案：
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中最佳使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題
（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。
例1：98年的考題：選擇題第2題
例2：教材P141
例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）
A.400萬元　　B.350萬元　　　C.100萬元　　　D.〉400萬元

估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題A選擇題第2題
估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。
（3）替代原則：
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題
（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題
改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：
（一）市場比較法
1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。
3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。
4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
（二）收益法
1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。
2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。
4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。
具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法
1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。
2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。
4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。
5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。
6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。
7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。
（四）假設(shè)開發(fā)法
1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。
2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。
（五）基準(zhǔn)地價修正法
動態(tài)方式不存在投資利息。
4、假設(shè)開發(fā)法
（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式　
最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。
（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤
（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。
（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。
（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。
（四）沒有結(jié)合估價目的的要求
1、抵押估價的常見錯誤
（1）沒有說明未來市場風(fēng)險變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。
（2）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補交的土地使用權(quán)出讓金。
2、保險估價的常見錯誤
（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。
（3）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。
（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。
（5）按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。
3、其他估價目的的常見錯誤
（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。
（2）拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。
（3）合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計算最終分配率。
（4）糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。
（5）征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。
（6）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。
（五）其他類型的錯誤
1、對估價對象的某一部分重復(fù)計價
如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價，然后又對無收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價，這樣第六層的價值就有重復(fù)計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。
2、計算前提與計算結(jié)果不一致
如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。
3、遺漏了估價對象部分的價值
如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。
4、在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期完工。
5、報告的有效期起算日期錯誤。
報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點起計。
6、估價時點確定錯誤。