2007年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案
一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi))
(一)李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結(jié)果為2300元/m2。
請問:
1.張某認為該估價結(jié)果偏低,你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合量性?
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體情況詳見表4―11。
表4-11 店面成交情況
物業(yè)名稱 |
A |
B |
C |
建筑面積/m 2 |
65 |
48 |
50 |
成交單價/(元m2) |
15500 |
14500 |
15000 |
成交口期 |
2007年9月 |
2007年8月 |
2007年10月 |
請問:
1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
2.若將上述3個交易實例選做可比實例,對它們進行個別因素修正,你認為應(yīng)考慮哪5個主要因素? (說明:回答若超過5個,只按前5個評分。)
(三)2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?,F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估,估價時點為2007年10月15日。
請問:
1.評估出租人權(quán)益價值時,承擔人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。
二、單項選擇題(共3大題,共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房,于1997年12月31日建成投入使用,經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準,該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場,并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金,將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地,土地使用期限為40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可續(xù)期。2007年6月30日,該公司與他方合資,以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。
1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格,下列說法中正確的是( )。
A.作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值
B.作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值
C.作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準
D.作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低
2.如果采用成本法估價,且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命,應(yīng)按( )年計算建筑物的折舊。
A.38.5 B.40.5 C.48.0 D.50.0
3.如果采用收益法估價,經(jīng)調(diào)查,在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元,且未來每年不變,報酬率為7.5%,則收益價格為( )萬元。
A.3752.92 B.3786.20 C.3875.70 D.3892.44
4.若合資期限約定為20年,合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配,則下述描述中最準確的是( )。
A.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值
B.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值
C.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用
D.業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整
(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā),該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā),具體計劃詳見表4-12。
表4-12
開發(fā)期 |
開發(fā)面積 |
開工時間 |
完成時間 |
開始銷售時間 |
第一期 |
20萬m2 |
第1年6月 |
第3年6月 |
第3年1月 |
第二期 |
15萬m2 |
第4年6月 |
第5年6月 |
第5年1月 |
第三期 |
15萬m2 |
第5年6月 |
第6年6月 |
第6年1月 |
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案,預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2:目前住宅需求旺盛,預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?,F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時,用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線是,正確的做法是( )。
A.對三期開發(fā)的土地分別估價,將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點
B.對宗地整體估價,將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C.對宗地整體估價,將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D.對宗地整體估價,對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時,應(yīng)采用( )。
A.目前住宅市場價格
B.未來住宅市場價格,折現(xiàn)至估價時點
C.各期開始銷售時的市場價格,分別折現(xiàn)至估價時點
D.各期各年銷售時的平均市場價格,分別折現(xiàn)至估價時點
7.在確定開發(fā)成本時,應(yīng)采用( )。
A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本 B.現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
C.各期銷售時的客觀開發(fā)成本 D.各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本
8.在計算扣除項時,除開發(fā)成本、管理費用外,還應(yīng)包括( )。
A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B.銷售費用、銷售稅費和所得稅
C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估,該宗地的剩余使用期限為39年,兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106:土地報酬率為6%。
9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。
A.[2000,2300] B.[2030,2270] C.[2060,2240] D.[2090,2210]
10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2,則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。
A.2136 B.2165 C.2179 D.2206
三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤,請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
封面和目錄(略)
致委托人函
XX市中級人民法院:受貴法院的委托,我公司對位于XX市XX路3號樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)進行了估價。
估價時點:2007年3月5日。
我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[GB/T50291―1999]的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為:壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為:壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
估價報告應(yīng)用的期限自2007年3月16日起1年。
隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。
XXXX房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)
法定代表人:XXX(簽字)
2007年3月16日
注冊房地產(chǎn)估價師聲明
我們鄭重聲明:
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。
5.我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。
6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7.本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。
8.未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中,也不得以任何方式公開發(fā)表。
注冊房地產(chǎn)估價師:XXX(簽名蓋章)注冊號:(略)
注冊房地產(chǎn)估價師: XXX(簽名蓋章)注冊號:(略)
估價的假設(shè)和限制條件(略)
估價結(jié)果報告
一、委托人(略)
二、估價機構(gòu)(略)
二、估價對象
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號:X房地X字[2000]第XXXX號)、《國有土地使用證》[證號:XX地X字(1999)第XX號]、實地查看情況及調(diào)查資料,估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況如下:
(一)區(qū)位狀況
位置:坐落XX市XX路3號樓5層整層
緘市規(guī)劃:行政辦公區(qū)
環(huán)境景觀:優(yōu)美整潔
公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度:基本完備
商務(wù)氛圍:處于XX市行政中心范圍
(二)實物狀況
1.土地狀況
用途:辦公
地號: XX區(qū)XX街道163街坊1/6丘
四至:(略)
土地等級:1級
土地共用面積:3500m2
地勢:土地平整
其中土地分攤面積:500m2
2.建筑物狀況
建筑面積:957.3m2
建筑結(jié)構(gòu):磚混一等
層數(shù):7層,無地下室,估價對象處于5層
層高:3.3m,檐高:24m
用途:辦公
竣工日期:1999年12月1日
裝修:.室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修
設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養(yǎng)使用情況等(略)
利用現(xiàn)狀:現(xiàn)空置
(三)權(quán)益狀況
1.建筑物權(quán)益狀況
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號:X房地X字[2000]第XXXX號)記載:估價對象建筑物權(quán)利人:XXX、XXX,所有權(quán)性質(zhì):私有,用途辦公,建筑面積957.3m2,磚混一等。
2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況
根據(jù)《國有土地使用證》(證號:XX地X字L1999]第XX號)記載:估價對象土地用途為辦公,其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓,土地共用面積:3500m2,其中分攤土地面積: 500m2,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續(xù)期考慮。
3.他項權(quán)利狀況
估價對象已設(shè)定他項權(quán)利(抵押權(quán)),抵押權(quán)人為中國工商銀行XX支行,至估價鐘點尚未注銷。具體情況如下:
他項權(quán)利人:中國工商銀行XX支行
權(quán)利種類:期房抵押
建筑面積:957.3m2
權(quán)利價值:574.38萬元
抵押部分:5層整層
設(shè)定日期:1999年8月
他項權(quán)證號: X房地X他字(1999)第XXX號
四、估價目的
為法院辦案提供價格參考。
五、評估的價值類型和定義
采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的市場價值。
六、估價時點
估價時點為2007年3月15日。
七、估價依據(jù)(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
本報告選用的估價方法為市場法和收益法。
市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法:即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。收益法采用報酬資本化法,即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益,選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。 綜合兩種估價方法的估價結(jié)果,確定估價對象估價值。
十、估價結(jié)果
根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為:壹仟零玖拾肆萬元整 (RMBl094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為:壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
十一、估價報告應(yīng)用的限制
本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效,即2007年3月16日到2008年3月
15日。
十二、估價作業(yè)日期
2007年3月5~16日
十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員(略)
估價技術(shù)報告
一、估價對象分析(略)
二、房地產(chǎn)市場分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估價方法選用
本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。
市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法,即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。
收益法采用報酬資本化法,即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益,選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。
綜合兩種估價方法的估價結(jié)果,確定估價對象估價值。
五、估價的測算過程
市場法的基本步驟為:搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準價格
其基本計算公式如下:
估價對象比準價格二可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)
X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(一)市場法
1.選取可比實例
搜集類似房地產(chǎn)的交易實例,根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件,選擇3個可比實例進行比較,詳見表4―13。
表4-13 可比實例表
項 口 |
實例A |
實例B |
實例C |
坐落 |
XX路14號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 |
用途 |
辦公 |
辦公 |
辦公 |
交易價格/(元/m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
價格類型 |
成交價格 |
成交價格 |
成交價格 |
交易U期 |
2006年1月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
土地狀況 |
出讓 |
出讓 |
出讓 |
可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表4-14。
表4-14 因素條件對比說明表
比較因素 |
估價對象 |
實例A |
實例B |
實例C | |
坐落 |
XX路3號樓5層 |
XX路14號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 | |
交易情況 |
整層轉(zhuǎn)讓市場價格 |
成交價格 |
成交價格 |
成交價格 | |
交易日期 |
2m7年3月5口 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 | |
房地產(chǎn)價格/(元/m2) |
|
12915 |
11438 |
1.2504 | |
區(qū)域因素 |
商務(wù)氛圍 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 |
公共配套 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
公交便捷度 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 | |
主朝向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 | |
建筑面積/m2 |
957.3 |
1050 |
930 |
885 | |
容積率 |
1.9 |
2.1 |
2.2 |
2.0 | |
土地使用年限 |
42年 |
43年 |
43.5年 |
42.5年 | |
個
別
因
素 |
竣工午代成新度 |
1999年12月1日九成新 |
2000年3月九成新 |
2000年5月九成新 |
2000年8月九成新 |
建筑結(jié)構(gòu) |
混合 |
混合 |
混合 ( |
混合 | |
配套設(shè)備 |
般、齊備 |
一般、齊備 |
―般、齊備 |
一般、齊備 | |
停車位 |
可滿足 |
可滿足 |
可滿足 |
可滿足 | |
內(nèi)部裝飾 |
普通 |
高檔、部分豪華 |
中高檔 |
中高檔 | |
建筑外觀 |
風格新穎 |
風格一般 |
風格新穎 |
風格新穎 | |
戶型、布局 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
新型辦公平面布局 |
3.修正調(diào)整過程
以估價對象的各因素條件為基準,相應(yīng)分值為100,將可比實例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較,確定出相應(yīng)的分值(區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同),詳見表4―15。
表4-15 因素條件分值表
比較因素 |
估價對象 |
實例A |
實例B |
實例C | |
坐落 |
XX路3號樓5層 |
XX路'4號樓4層 |
XX路4號樓2層 |
XX路6號樓3層 | |
房地產(chǎn)價格/(元/m2) |
|
12915 |
11438 |
12504 | |
交易情況 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
交易日期 |
100 |
99 |
98 |
99 | |
區(qū)
域
因
素 |
小汁 |
100 |
100 |
100 |
100 |
商務(wù)氛圍 |
|
0 |
O |
0 | |
公共配套 |
|
0 |
0 |
0 | |
公交便捷度 |
|
0 |
0 |
0 | |
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 |
|
0 |
0 |
0 | |
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 |
|
0 |
0 |
0 | |
主朝向 |
|
0 |
0 |
0 |
續(xù)表
比較因素 |
估價對象 |
實例A |
實例B |
實例C | |
個
別
因
素 |
小計 |
100 |
106 |
104 |
106 |
建筑面積 |
|
-0.5 |
O |
0.5 | |
容積率 |
|
-1.5 |
-2 |
-1 | |
土地使用年限 |
|
1.5 |
2 |
1 | |
竣工年代成新度 |
|
0 |
0 |
0 | |
建筑結(jié)構(gòu) |
|
0 |
0 |
0 | |
配套設(shè)備 |
|
0 |
0 |
0 | |
停車位 |
|
0 |
0 |
0 | |
內(nèi)部裝飾 |
|
7.5 |
4 |
4 | |
建筑外觀 |
|
-1 |
0 |
0 | |
戶型、布局 |
|
O |
0 |
1.5 |
根據(jù)上述分值,得到修正調(diào)整系數(shù),并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格,詳見表4―16。
表4-16 可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準價格表
項 目 |
實例A |
實例B |
實例C |
可比實例價格/(元/m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
交易情況修正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
交易口期調(diào)整 |
99/100 |
98/100 |
99/100 |
區(qū)域因素調(diào)整 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
個別因素調(diào)整 |
1001106 |
1001104 |
1001106 |
比準價格/(元/m2) |
12062 |
10778 |
11678 |
4.市場法估價結(jié)果
3個可比實例比準價格比較接近,取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準價格:
(12062+10778+11678)/3=11506元/m2
(二)收益法測算
收益法的基本步驟為:
搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預(yù)測估算凈收益→求取適當?shù)膱蟪曷省x用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格(詳見表4-17)。
根據(jù)市場分析預(yù)測,估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增,所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
其計算公式如下:
式中
V――房地產(chǎn)的收益價格;
A――房地產(chǎn)未來每年凈收益;
Y――房地產(chǎn)的報酬率;
n――房地產(chǎn)的收益期限;
g――掙收益逐年遞增的比率。
1.租賃收入的確定
根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查,該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同,約為1.8~2.5元/(m2•d),根據(jù)估價對象的具體情況,經(jīng)估價人員綜合分析,確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2•d)。
2.空置率及租金損失率的確定
根據(jù)估價人員的調(diào)查,考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平,該地區(qū)辦公用房緊張,出租率水平在90%左右,確定空置率及租金損失率合計為10%。
3.年有效毛收入的確定
有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-空置及租金損失率)
4.凈收益的確定
根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負擔的租賃成本分析,主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等,其他由承擔人支付。經(jīng)市場調(diào)查,確定租賃運營費用率為20%?,F(xiàn)時年凈收益:有效毛收入×(1-運營費用率)
5.報酬率的確定
房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率,報酬率可采用累加法確定。報酬率:無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率―投資帶來的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報酬率確定為6%。
6.剩余收益期限的確定
根據(jù)《國有土地使用證》,估價對象登記土地性質(zhì)為出讓,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年,無續(xù)期。
7.租金年增長率的確定
經(jīng)估價人員綜合分析,確定估價對象租金年增長率為2.5%。
8.收益價格的確定
租金收入/[元/(m2?天)] |
2 |
年計算天數(shù)/天 |
365 |
空置及租金損失率(%) |
lO |
第1年有效毛收兒元 |
657 |
租賃運營費用率(%) |
20 |
減租賃運營成本費用 |
13l |
第1年凈收益/元 |
526 |
土地剩余使用年限/年 |
42 |
報酬率(%) |
6 |
租金收入年增長率(%) |
2.5 |
收益價格/(元/m2) |
11360 |
運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。
(三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定
采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù),因兩個結(jié)果差異不大,經(jīng)綜合考慮,取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。
估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2
估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元
取整為1094萬元。
單價為11433元/m2。
六、估價結(jié)果
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291―1999)的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為:壹仟零玖拾肆萬元整(RMBl094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為:壹萬壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。
附 件
1.《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)
2.《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)
3.《國有土地使用證》(復(fù)印件)
4.估價對象地理位置示意圖
5.估價對象小區(qū)實景照片
6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書(復(fù)印件)
7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復(fù)印件)
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)
估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房,土地面積4000m2,總建筑面積6000m2,分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境,適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后,補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,總建筑面積不變?,F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1日的市場價格(購買總價和單價)。
有關(guān)資料如下:
1.預(yù)計估價對象裝修改造的工期為1年,裝修后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的87%。經(jīng)調(diào)查,附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%,可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元/m2,空置和租金損失率為10%,出租成本及稅費為年租金收入的25%。
2.預(yù)計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元,假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。
3.折現(xiàn)率為12%,銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生),購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。
估價測算如下(節(jié)選):
一、估算凈收益•
凈收益=1000×6000X85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25萬元
二、測算報酬率Y
采用市場提取法,通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料,根據(jù)公式
采用試算法推算報酬率。具體算法詳見表4-18。
序 號 |
項 目 |
案例A |
案例B |
案例C |
案例D |
l |
租金/[元/(m2.月)] |
150 |
80 |
82 |
85 |
2 |
剩余收益年限n/年 |
40 |
46 |
47 |
奶 |
3 |
房地產(chǎn)售價v/(元/m2) |
10000 |
6900 |
6500 |
6700 |
4 |
報酬率(%) |
9.994 |
7.909 |
8.092 |
8.005 |
(注:上表計算結(jié)果無誤)
報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整報酬率為8.5%。
三、估算裝修改造后的辦公樓總價值
四、裝修改造費用總額
裝修改造費用=1000×6000/(1+8。5%)0'5=576.02萬元
五、銷售費用與銷售稅費
銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)×248.84萬元
六、購買現(xiàn)廠房的稅費
設(shè)估價對象的市場價格總價為V,則
購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V×3%
七、計算估價對象在估價時點的市場價格
估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50萬元
單價=2650.50/6000=4417.49元/m2
2007年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)案例與分析真題答案
一、問答題
(一)答案:
1.(1)評估的依據(jù)為其合法用途,即住宅,而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途,故評估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價格。
(2)從評估目的來看,抵押價值評估需要采取謹慎原則,評估結(jié)果較為保守。
(3)估價時點的市場情況可能發(fā)生了變化。
(4)評估的是公開市場價值,與實際成交價格可能一致。
2.(1)估價時點不同,房地產(chǎn)價格可能發(fā)生了變化。
(2)最終拆遷補償標準由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定,與評估結(jié)果可能存在差異。
(3)住宅和商鋪的補償價格不同。
(二)答案:
1.(1)權(quán)屬資料。
(2)估價對象收益和費用資料。
(3)其他房地產(chǎn)狀況資料。
(4)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃。
2.(1)建筑裝修。
(2)設(shè)施設(shè)備。
(3)商鋪類型。
(4)層高及平面布局。
(5)成新狀況。
(三)答案:
1.(1)未來市場租金是否低于合同約定的租金。
(2)租賃合同的規(guī)定對承租人毀約是否提供一定的保護,如違約賠償較低等。
(3)保有成本是否低于租賃成本。
2.先測算租期內(nèi)至估價時點市場租金收益價值,再測算租期內(nèi)至估價時點約定租金收益價值,有租約限制價值減無租約限制市場價值即為承租人價值。
二、單項選擇題
1.C 2.C 提示:建筑物的經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過了9.5年,加土地剩余使用年限37.5年。
3.A提示:300/7.5%×[1-1/(1+7.5%)38.5]=3752.92萬元
4.A 5.C 6.D 7.A 8.C 9.D 提示:2000×30%+2300×70%=2210,2000×70%+2000×70%=2090。
10.C 提示:2250×102/106×[1-1/(1十6%)40]/[1-1/(1+6%)39]=2179元/m2。
三、指錯題
1.致委托人函中缺少估價目的。
2.注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地勘察的估價人員姓名。
3.結(jié)果報告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
4.結(jié)果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。
5.結(jié)果報告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》,土地使用權(quán)人。
6.未考慮抵押情況對價值的影響。
7.他項權(quán)利日期不夠具體。
8.結(jié)果報告中估價目的敘述不清。
9.沒有說明估價方法選用理由。
10.市場比較法未說明可比實例的交易情況是否正常。
11.市場比較法中缺少比較因素修正說明。
12.市場比較法中交易日期調(diào)整系數(shù)錯誤。
13.收益法公式中對A的說明錯誤。
14.收益法中未說明租金內(nèi)涵。
15.收益法中房地產(chǎn)報酬率的確定沒有具體的說明。
16.收益法中租金年增長率的確定無依據(jù)。
17.附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。
18.附件缺少估價對象內(nèi)部照片。
19.附件缺少他項權(quán)利證明。
四、改錯題
1.凈收益計算有誤。
凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元
2.辦公樓收益年限有誤。
3.裝修改造費用折現(xiàn)率有誤。
裝修改造費用=1000×6000/(1+12%)o•5=566.95萬元
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