2007年房地產估價師《開發(fā)經營與管理》真題及答案

    一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
    1．房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(    )。
    A.銷售收    B．轉讓收    C．租金收入    D．利息收入
    2．當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或(    )時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。
    A.出售    B．抵押    C轉    D．經營
    3．下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是(    )。
    A.比較風險    B．市場供求風險    C.未來運營費用風險D．持有期風險
    4．買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地
    產的(    )。
    A.不可移動性    B．適應性    C弱流動性    D．相互影響性
    5．某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為(    )年。
    A．0．63    B．1．63    C．2．25    D．12．50
    6．在房地產市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的(    )。
    A.第一階段    B．第二階段    C.第三階段    D．第四階段
    7．下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是(    )。
    A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因
    B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫
    C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性
    D．金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成
    8．市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(    )。
    A.移動平均法    B．指數平滑法    C.市場因子推演法  D．簡單平均法
    9．實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現場的安全應由(    )負責。
    A.開發(fā)商    B．監(jiān)理單位    C.分包單位    D．總承包單位
    10．根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是(    )。
    A.目標定價法    B．成本加成定價法  C.隨行就市定價法  D．價值定價法
    11．房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于(    )。
    A.觀察法    B．實驗法    C.討論法    D．問卷調查法
    12．2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m²，預測銷售量為380萬m²。如果平滑指數a=0．65，則用指數平滑法預測的2007年該緘市商品住宅銷售量為(    )萬m²。
    A．390．5    B．399．5    C．523．5    D．543．0
    13．下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(    )。
    A.生活方式    B．受教育程度    C.購買動機    D．自我形象
    14．一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面 (如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(    )競爭者。
    A.從容不迫型    B．選擇型    C.兇猛型    D隨機型
    15．房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括(    )。
    A.購買價格    B．容積率及有關設計參數
    C.空置率    D．運營費用
    16．銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7．25％，則名義年利率是(    )。
    A．7．02％    B．7．04％    C．7．50％    D．7．85％
    17．銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0．7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了(    )元。
    A．137．5    B．410．2    C．432．2    D．452．2
    18．房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為(    )。
    A.利潤總額    B．投資利潤    C.稅后利潤    D．可分配利潤
    19．已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為(    )。
    A．10．0％    B．14．0％    C．25．0％    D．35．0％
    20．某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，
銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為(    )。
    A．45．05％    B．49．31％    C.58．86％    D．63．6％
    21．張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3．4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是(    )。
    A．1．07    B．1．47    C．2．07    D．3．33
    22．某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m²，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元／m²(按建筑面積計)，預測能夠以8000元／m²(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(    )元／m²。
    A．3000    B，5000    C．7500    D．8000
    23．下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是(   )。
    A．解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布
    B．蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理
    C．解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上
    D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析
    更多個隨機變量的風險問題
    24．某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E_甲＝1500萬元，E_乙=1800萬元，E_丙=2200萬元；凈現值的標準差分別為萬δ_甲=890萬元，δ_乙=910萬元，δ_丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是(    )。
    A．乙<丙<甲    B．甲<乙<丙
    C．丙<甲<乙    D．乙<甲<丙
    25．在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于(    )。
    A.單元估算法    B．單位指標估算法
    C.概算指標法    D．工程量近似匡算法
    26．在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是(    )。
    A.折舊費    B．審計費
    C.金融機構手續(xù)費    D．無形資產攤銷費
    27．在投資項目的財務報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項
    目是(    )。
    A.固定資產購置支出    B．企業(yè)所得稅
    C.固定資產折舊    D．貸款利息
    28．資金來源與運用表可以用來進行房地產開發(fā)項目的(    )分析。
    A.現金流量    B．清償能力
    C.資產與負債情況    D．資金盈余或短缺情況
    29．房地產抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的
    (    )。
    A.分離    B．獨    C．對    D．融合
    30．商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是(    )。
    A.商用房地產風險更高    B．商用房地產的收益更高
    C.商用房地產的價值更高    D．商用房地產的增值潛力更大
    31．建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或(    )。   
    A．租金收入    B．土地出讓收入
    C．長期抵押貸款    D．凈經營收入
    32．銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來(    )。
    A．操作風險    B．法律風險   C．信用風險    D．管理風險
    33．由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括(    )。
    A.租金調整條款  B．代收代繳費用條款  C.裝修費用條款  D．折讓優(yōu)惠條款
    34．下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是(    )。
    A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業(yè)
    B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長
    C.百分比租金的基數通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分
    D．營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高
    35．某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為(    )萬元。
    A．330    B．450    C，650    D．700

    二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)   
    1．固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為(    )投資。
    A.建筑安裝工程    B．新建和擴建    C.設備與工器具購置
    D．遷建和恢復     E．其他費用
    2．從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析(    )。
    A.物理結構    B．區(qū)域結構    C.產品結構
    D.供求結構    E．總量結構
    3．下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，正確的有(    )。
    A.房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生
    B．在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高
    C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格
    D．在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率
    E．在房地產周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的
    4．在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有(    )。
    A.空置量    B．房地產價格指數    C.平均建設周期
    D．吸納率   E．失業(yè)率
    5．房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規(guī)定擬提供的房地產產品的 (    )。
    A.價格水平    B．銷售對象    C.基本功能
    D．地理位置   E．輔助功能
    6．下列指標中，屬于房地產投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有(    )。
    A.凈現值    B．投資利潤率    C現金回報率。
    D．靜態(tài)投資回收期    E．內部收益率   
    7．下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有(    )。   
    A.當計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率
    B．實際利率真實地反映了資金的時間價值
    C.名義利率真實地反映了資金的時間價值
    D．名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大
    E．計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大
    8．下列關于內部收益率的表述中，正確的有(    )。
    A.內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力
    B．內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率
    C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的
    D．如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率
    E．內部收益率越高，投資風險就越小
    9．用于反映項目清償能力的經濟評價指標有(    )。
    A.權益投資比率    B．利息備付率    C.償債備付率
    D．內部收益率    E．資產負債率
    10．在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有(    )。
    A.期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)    B．標準差相同、期望值小的為優(yōu)
    C.標準差相同，期望值大的為優(yōu)    D．標準差系數大的為優(yōu)
    E．標準差系數小的為優(yōu)
    11．下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目基本財務報表的有(    )。
    A.資產負債表    B．投資計劃與資金籌措表   
    C.借款還本付息估算表    D．資金來源與運用表
    E．損益表
    12．下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有(    )。
    A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本
    B．大型房地產開發(fā)公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業(yè)租售
    C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理
    D．房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規(guī)模經濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益
    E．無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入
    13．投資項目可行性研究的根本目的包括(    )。
    A.減少或避免投資決策的失誤    B．提高項目開發(fā)建設的經濟效益
    C.提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益    D．為項目決策提供依據
    E．為項目后期的經營決策提供依據
    14．在下列費用中，屬于債務融資成本的有(    )。
    A.承諾費    B．手續(xù)費    C.擔保費    D．利息    E．稅費
    15．寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的(    )。
    A.商業(yè)信譽和財務狀況    B．面積需求大刁    C．租金支付方式
    D．物業(yè)服務需求         E．與寫字樓業(yè)主的關系

    三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“X”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
    1．對房地產置業(yè)投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關關系。(    )
    2．系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。(    )
    3．我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。(    )
    4．房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者。(    )
    5．在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。(    )
    6．資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。(    )
    7．資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。(    )
    8．對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。(    )
    9．房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。(    )
    10．房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。(    )
    11．損益表反映了房地產項目在開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內部收益率和投資回收期等評價指標。(    )
    12．商用房地產抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產作為抵押擔保向金融機構申請的貸款。(    )
    13．房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。    (    )
    14．房地產資產管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，  目標是實現資產價值的最大化。(    )
    15．零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經營業(yè)績無關的一個最低租金收入。(    )

    四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程：需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)
    1．某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9．6％，假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現 “以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30％，余款申請年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：
    (1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數點后2位)?
    (2)設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?  (8分)
    2．某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m²，總建筑面積為15000m²。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9．0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7．0％，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9．5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：
    (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/m²(精確到個位)?
    (2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?  (12分)

2007年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產開發(fā)經營與管理真題答案

    一、單項選擇題
    1．C  2．D  3．B  4．C
    5．C提示：吸納周期：市場上可供租售量／吸納量。
    6．C
    7．D提示：金融機構過度放貸是房地產泡沫形成的阻燃劑。
    8．C  9．D  10．A  11．A
    12．B提示：指數平滑法的計算公式為Q_t=aS_t-1+(1-a)Q_t-1，其中，Q_t為本期的預測量，S_t-1為上期的實際銷售量，Q_t-1為上期的預測量，a為系數。

    13．C  14．B  15．B  16．C  17．B  18．A
    19．D  提示：資本金利潤率：年平均利潤／資本金。
    20．B  提示：成本利潤率：利潤扣除土地增值稅／總成本。
    21．C  提示：利息備付率：年利潤／年應付利息。
    22．C  23．D
    24．A  提示：用標準差系數計算，標準系數越小，風險越小。
    25．A  26．C  27．A  28．D  29．D  30．A  31．C  32．D  33．D  34．D
    35．A  提示：凈經營收入=1000X(1-5％-30％)―200-120=330萬元。

    二、多項選擇題
    1．ACE  2．BCDE
    3．ABD  提示：房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率。
    4．ABD  5．CE  6．BCD  7．ABD  8.ACD  9．ABCE  10．ACE  11．ADE  12 ABDE
    13．ABC  14．ABCD  15．ABD
    三、判斷題
    1．√
    2．X  提示：系統(tǒng)風險是不能被分散和抵消的風險。
    3．X
    4．X  提示：房地產空間市場上的需求者是使用房地產的家庭和企業(yè)。
    5．√
    6．X  提示：資本金利潤率：年平均利潤／資本金。
    7．X  提示：資產負責率屬于長期償債能力指標。
    8．√
    9．X  提示：敏感性分析是在風險因素未知的情況下的抗風險分析。
    10．√ 
    11．X
    12．X  提示：商用房地產抵押貸款是指購買商用房地產的企業(yè)或者個人，以所購買的房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。
    13．X  提示：房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格等的分析。
    14．√
    15．√

   四、計算題
   1．A=2000元，i=6％／12=0．5％，i=9．6％，n=20×12=240月
   (1)設能購買新房的最高價為戶
   申請的貸款額：D=P×(1-30％)；
   由公式：D=A/i×[1―1／(1+i)ⁿ]
   得至p=39．88萬元
   (2)設需要還款／21個月
   住房的市場價值：A／T×12=25萬元；
   D=25+A/i×[1―1／(1+i)ⁿ¹]
   得：n1=15．2
   即16個月。
   2．(1)設年最低基礎租金為A
   第1年初：投資8100萬元，其中自有資金為5400萬元，貸款為8100-5400：2700萬元；
   第2年初：投資5400萬元，全部貸款；
   第3年初向乙銀行貸款：2700×(1+9．0％)2+5400X(1+9．0％)=9093．87萬元；
   第3、4、5年末的凈經營收益：R1(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1―35％)／10000-9093．87×7．0％；
   第6年的凈收益：R3=9．5×[(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1―35％)／10000-9093．87×7．0％]―9093．87；