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2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第八章

更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

  第八章 收益法及其運(yùn)用

  考試目的

  本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法,包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

  考試內(nèi)容

  第一節(jié)收益法概述

  一、收益法的含義

  二、收益法的理論依據(jù)

  三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

 ?。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價(jià)對(duì)象

  (二)收益法估價(jià)需要具備的條件

  四、收益法估價(jià)的操作步驟

  第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

  一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

  二、凈收益每年不變的公式

 ?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>

 ?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

 ?。ㄈ﹥羰找婷磕瓴蛔兊墓降淖饔?/P>

  1.直接用于測(cè)算價(jià)格

  2.用于不同期限價(jià)格之間的換算

  3.用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

  4.用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

  三、凈收益在前若干年有變化的公式

  1.一)收益期限為有限年的公式

 ?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

  四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

  (一)收益期限為有限年的公式

 ?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

  五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

  六、凈收益按一定比率遞增的公式

  (一)收益期限為有限年的公式

 ?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

  七、凈收益按一定比率遞減的公式

 ?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>

 ?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

  八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

  第三節(jié)凈收益的求取

  一、凈收益測(cè)算的基本原理

 ?。ㄒ唬┗谧赓U收入測(cè)算凈收益的基本原理

 ?。ǘ┗跔I(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理

  二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

 ?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

 ?。ǘI(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

  (三)自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

 ?。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

  三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

 ?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o(wú)形收益

 ?。ǘ?shí)際收益和客觀收益

  (三)樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

  四、收益期限和凈收益流模式的確定

 ?。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定

 ?。ǘ﹥羰找媪髂J降拇_定

  第四節(jié)報(bào)酬率的求取

  一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

  二、報(bào)酬率的求取方法

 ?。ㄒ唬├奂臃?/P>

 ?。ǘ┦袌?chǎng)提取法

  (三)投資報(bào)酬率排序插入法

  第五節(jié)直接資本化法

  一、直接資本化法概述

 ?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式

 ?。ǘ追N收益乘數(shù)法

  1.毛租金乘數(shù)法

  2.潛在毛收入乘數(shù)法

  3.有效毛收入乘數(shù)法

  4.凈收益乘數(shù)法

  二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

  三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

  四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

  (一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

 ?。ǘ﹫?bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

  第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

  一、投資組合技術(shù) 

 ?。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合

 ?。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合

  二、剩余技術(shù)

  (一)土地剩余技術(shù)

 ?。ǘ┙ㄖ锸S嗉夹g(shù)

 ?。ㄈ┳杂匈Y金剩余技術(shù)

 ?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

  第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例

  考試要求

  1.熟悉收益法的含義

  2.熟悉收益法的理論依據(jù)

  3.掌握收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

  4.熟悉收益法估價(jià)的操作步驟

  5.掌握?qǐng)?bào)酬資本化法最一般的公式

  6.掌握凈收益每年不變的公式

  7.掌握凈收益在前若干年有變化的公式

  8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

  9.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

  10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式

  11.熟悉凈收益按一定比率遞減的公式

  12.掌握預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

  13.掌握凈收益測(cè)算的基本原理

  14.掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

  15.熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

  16.熟悉收益期限和凈收益流模式的確定

  17.熟悉報(bào)酬率的求取

  18.熟悉直接資本化法概述

  19.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

  20.掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

  21.了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

  22.掌握投資組合和剩余技術(shù)


 

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