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2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)估價案例與分析》第二章

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  第四部分 房地產(chǎn)估價案例與分析

  第二章各種類型房地產(chǎn)的估價

  考試目的

  本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

  考試內(nèi)容

  第一節(jié)居住房地產(chǎn)的估價

  一、居住房地產(chǎn)及其特點

 ?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小,但市場交易量十分巨大

 ?。ǘ┚哂休^強的相似性、可比性

 ?。ㄈ┎煌愋妥》?、價格內(nèi)涵差異明顯

  二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

  (一)影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

  1.交通條件

  2.生活服務(wù)設(shè)施

  3.教育配套設(shè)施

  4.環(huán)境質(zhì)量

 ?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要實物狀況

  1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

  2.設(shè)施與設(shè)備

  3.建筑質(zhì)量

  4.裝修

  5.朝向與樓層

  三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

  (一)市場法

 ?。ǘ┏杀痉?/P>

  (三)收益法

  四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

 ?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術(shù)路線及難點處理

 ?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟實用住房估價的技術(shù)路線及難點處理

  第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)的估價

  一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

 ?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類

  1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

  9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

 ?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)特點

  1.收益性

  2.經(jīng)營內(nèi)容多,業(yè)態(tài)多樣

  3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多,產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

  4.裝修高檔且復(fù)雜

  5.垂直空間價值衰減性明顯

  二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

  (一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

  1.地段繁華程度

  2.交通條件

  3.臨街狀況

 ?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

  1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

  2.樓層

  3.凈高

  4.面積

  5.裝修

  6.無形價值

  三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

 ?。ㄒ唬┦找娣?/P>

  (二)市場法

 ?。ㄈ┏杀痉?/P>

  四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

 ?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

  2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

 ?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

  2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

  3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估

 ?。ㄈ┛罩谩€尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及贍點處理

  第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價

  一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

  (一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

 ?。ǘ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)盼特點

  1.所處區(qū)位好,規(guī)模大

  2.多為現(xiàn)代化的高層建筑,功能齊全、配套設(shè)施完善

  3.出租經(jīng)營為主,多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理

  二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

  (一)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

  1.集聚程度

  2.交通條件

  3.周邊環(huán)境

 ?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

  1.外觀形象

  2.內(nèi)部裝修

  3.設(shè)備、設(shè)施

  4.智能化程度

  5.物業(yè)管理水平

  6.租戶類型

  7.樓層

  三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

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  (三)成本法

  四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

 ?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

  1.租約問題

  2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

  3.租金支付方式問題

  4.地下車庫租金閱題

 ?。ǘ┱鄙虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

  2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

  3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

  第四節(jié)旅館房地產(chǎn)的估價

  一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

 ?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點

  1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

  2.旅店、招待所及其特點

 ?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點

  1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

  2.功能多樣

  3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

  4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

  二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

 ?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

  1.交通條件

  2.周圍環(huán)境

  (二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

  1.設(shè)備設(shè)施和用具

  2.經(jīng)營管理

  三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

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  (二)市場法

  四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  (一)星級酒店不同功能用房收益的測算

 ?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/P>

  第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)的估價

  一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

 ?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

 ?。ǘI業(yè)收入的差異性

  二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  第六節(jié)娛樂房地產(chǎn)的估價

  一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

  二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

  (一)收益法

 ?。ǘ┦袌龇?/P>

 ?。ㄈ┏杀痉?/P>

  三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理

  第七節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)的估價

  一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

  (一)涉及的行業(yè)多

 ?。ǘ┓菢藴蕪S房多,建筑工程造價相差大

 ?。ㄈ┮獏^(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

  (四)受腐蝕的可能性大

  二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

  (一)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

  1.交通條件

  2.基礎(chǔ)設(shè)施

  3.地理位置

 ?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

  1.用地面積與形狀

  2.地質(zhì)和水文條件

  3.房地產(chǎn)用途

  三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

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  (三)收益法

  四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

  第八節(jié)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

  一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

  二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

  第九節(jié)特殊用途房地產(chǎn)的估價

  一、停車庫的估價

  (一)地下停車庫特點

 ?。ǘ┑叵峦\噹斓膬r格特點

  (三)地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

  二、加油站的估價

 ?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點

  1.位置極其重要并且分布離散性較強

  2.經(jīng)營的個性差異顯著

  3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

 ?。ǘ┘佑驼境R姷墓纼r方法和技術(shù)路線

  考試要求

  1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點,影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點,影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點,影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點,影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

  9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點,影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況,在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

 

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