2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)估價案例與分析》第三章
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第四部分 房地產(chǎn)估價案例與分析
第三章各種目的的房地產(chǎn)估價
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估
一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)
二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求
（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄈ┢渌拗茥l件
（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定
三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法
（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
?。ㄈ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)
?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)
?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)
四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項
（一）估價目的
?。ǘ┕纼r時點
（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件
（五）把握市場風(fēng)險防止高估
?。┕纼r中的謹(jǐn)慎原則
?。ㄆ撸┦袌鲎儸F(xiàn)能力分析
（八）說明與風(fēng)險提示
?。ň牛┢渌?/P>
第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估
一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)
?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法
（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性
二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
（四）基準(zhǔn)地價修正法
第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
?。ㄋ模┦找娣?/P>
（五）基準(zhǔn)地價修正法
第四節(jié)城市房屋拆遷估價
一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點
?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大
?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大
?。ㄈ┕纼r對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系
?。ㄋ模┭a償價格關(guān)聯(lián)性強
二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法
三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線
?。ㄒ唬皹?biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線
1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
2．選擇“標(biāo)本房屋”
3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價格
4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格
（二）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線
?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線
四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題
?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象
?。ǘ┎疬w估價委托人的合法性
（三）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點
（四）拆遷估價價格內(nèi)涵
?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價
五、城市房屋拆遷估價的工作方式
?。ㄒ唬┎疬w估價前的準(zhǔn)備工作
（二）入戶調(diào)查
?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告
?。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑
六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決
第五節(jié)房屋租賃價格評估
一、房屋租賃價格評估的特點
（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型
?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響
?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分
二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定
（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明
?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價格管理規(guī)定
（三）私房租賃價格管理規(guī)定
三、房屋租賃價格評估常用的估價方法
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
（二）收益法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
第六節(jié)房地產(chǎn)保險估價
一、房地產(chǎn)保險概述二、房地產(chǎn)保險估價的特點
（一）保險價值和保險金額的區(qū)別
?。ǘ┲苯訐p失和間接損失
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投保時的估價
?。ㄋ模┍ｋU事故發(fā)生后的評估
第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價
一、房產(chǎn)稅估價
二、土地增值稅估價
?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容
1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的
2．提供扣除項目金額不實的
（二）扣除項目評估方法的選擇
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本
3．舊房及建筑物的評估價格
三、契稅估價
第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價
一、房地產(chǎn)分割、合并估價的特點
二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
（一）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件
?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式
（三）待合并房地產(chǎn)的土地用途
?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限
三、房地產(chǎn)合并估價方法要點
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價格的計算要客現(xiàn)、準(zhǔn)確
（二）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價
一、房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛及其特點
二、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛及其特點
三、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點
第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價
一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移
?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移
二、估價的假設(shè)前提
三、估價方法的選用
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
考試要求
1．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估
2．熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估
3．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估
4．掌握城市房屋拆遷補償估價
5．掌握房屋租賃價格評估
6．熟悉房地產(chǎn)保險估價
7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價
8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價
9．了解房地產(chǎn)糾紛估價
10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價
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