09年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題六

　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值?

　　=640.64+824.39?

　　=1465.03(萬(wàn)元)

　　(三)估價(jià)結(jié)果的確定

　　以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2?

　　=1682(萬(wàn)元)(已取整)

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611?

　　=2544(元/m2)(已取整)

　　七、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元(大寫(xiě);人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整)。

　　附件(略)

　　--改錯(cuò)[共0題，每題10分，總計(jì)0分]

　　15、

　　當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

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　　比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

　　一、交易日期修正系數(shù)：

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%

　　二、求取比準(zhǔn)價(jià)格：

　　1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：

　　(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

　　答案：1-10無(wú)

　　第11題

　　試題解析：

　　答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格;二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同;三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量;五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒(méi)有拍出，也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。

　　第12題

　　試題解析：

　　答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤(rùn)分割;

　　2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得：