09年房地產(chǎn)估價案例與分析模擬試題七

　　第13題

　　試題解析：

　　1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格;

　　2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平;

　　3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化;

　　第14題

　　試題解析：

　　1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點

　　2.缺少估價原則

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運營費用中不應計算土地使用費

　　9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為技術(shù)，應以建筑物價值為基數(shù)計算

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　　11.資本化率取值未說明理由

　　12.可獲收益年限錯，應為36年

　　13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯

　　14.基準地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應為4年

　　15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計算精裝修成本費用(建安費)

　　17.建筑物折舊年限計算錯(應2/38)

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用

　　20.未說明估價結(jié)果的確定的理由

　　第15題

　　試題解析：

　　1.KA計算錯，應為：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應為：100/101：

　　比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

　　×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)

　　3.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應為：100/99：

　　比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)