房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)之房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念.

　　2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案編制方法.

　　3. 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款審查的內(nèi)容.

　　4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理措施.

　　9.2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　9.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

　　9.2.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，并最終波及銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

　　(2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，一旦投資開(kāi)發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價(jià)值較高、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，投資者和銀行需要對(duì)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)作認(rèn)真的分析，尤其要對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測(cè)和判斷，并采取相應(yīng)的調(diào)整策略，以減少由于對(duì)市場(chǎng)狀況把握不準(zhǔn)造成的損失。

　　(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的好壞對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債率就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍特征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，近幾年一直在76%左右，有些地區(qū)超過(guò)80%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

　　(5)完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門(mén)眾多，建設(shè)過(guò)程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支的可能性。其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、 不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開(kāi)發(fā)建設(shè)投資超支等。

　　(6)抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對(duì)抵押物的估價(jià)不當(dāng)所造成的損失的可能性。資產(chǎn)抵押是開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要手段，因此抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。

　　(7)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。貸款保證風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放貸款時(shí)對(duì)保證人的錯(cuò)誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款基本上以貸款項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地及在建工程作為抵押物，但也有一部分是企業(yè)擔(dān)保形式的保證貸款。對(duì)擔(dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力的評(píng)價(jià)，往往只是根據(jù)該擔(dān)保人為借款人作擔(dān)保之前的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)及其他相關(guān)指標(biāo)測(cè)算，而在房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)時(shí)期的貸款期間，銀行并不是時(shí)刻關(guān)注擔(dān)保企業(yè)是否還具備擔(dān)保能力，并采取相應(yīng)的有效措施。當(dāng)擔(dān)保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)較大的變化時(shí)，就會(huì)引發(fā)貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。

　　9.2.1.2 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　從降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施是：

　　(1)對(duì)未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。

　　(2)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，保證項(xiàng)目的合法性和可行性。

　　(4)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)成立不滿3年且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少的專(zhuān)業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。

　　(5)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。

　　(6)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷(xiāo)售款開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途。

　　(7)密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。

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