2010年房地產(chǎn)估價師理論與方法備考習(xí)題(13)

　　四、計算題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　2.某宗擬出讓的熟地面積為10000┫，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/┫，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，

　　管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000元/┫。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/┫;精裝修公寓售價為10000元/┫。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/┫;預(yù)計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。