2010年房地產(chǎn)估價師理論與方法習題答案

　　一、單項選擇題

　　1.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　2.【正確答案】 B

　　3.【正確答案】 D

　　4.【正確答案】 A

　　5.【正確答案】 B

　　6.【正確答案】 C

　　7.【正確答案】 B環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　8.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　9.【正確答案】 A

　　10.【正確答案】 B

　　11.【正確答案】 D

　　12.【正確答案】 B

　　13.【正確答案】 B

　　14.【正確答案】 B

　　15.【正確答案】 D

　　16.【正確答案】 D

　　17.【正確答案】 A

　　18.【正確答案】 B

　　19.【正確答案】 C

　　20.【正確答案】 D

　　21.【正確答案】 B

　　22.【正確答案】 C

　　23.【正確答案】 B

　　24.【正確答案】 B

　　25.【正確答案】 C

　　26.【正確答案】 B

　　27.【正確答案】 C

　　28.【正確答案】 C

　　29.【正確答案】 C

　　30.【正確答案】 D

　　31.【正確答案】 B

　　32.【正確答案】 B

　　33.【正確答案】 A

　　34.【正確答案】 A

　　35.【正確答案】 B

　　二、多項選擇題

　　1.【正確答案】 ABCE

　　2.【正確答案】 BDE

　　3.【正確答案】 ACE

　　4.【正確答案】 AD

　　5.【正確答案】 ACE

　　6.【正確答案】 ACDE

　　7.【正確答案】 ADE

　　8.【正確答案】 CDE

　　9.【正確答案】 BCD

　　10.【正確答案】 ABDE

　　11.【正確答案】 ACD

　　12.【正確答案】 AC

　　13.【正確答案】 ACD

　　14.【正確答案】 ACE

　　15.【正確答案】 ABC

　　三、判斷題

　　1.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。參見教材P15

　　【答疑編號8855】

　　2.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P15。

　　【答疑編號8856】

　　3.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P93

　　【答疑編號8858】

　　4.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值。當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值。參見教材P95

　　【答疑編號8860】

　　5.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P95

　　【答疑編號8862】

　　6.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見教材P122。

　　【答疑編號8864】

　　7.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 賣方市場上賣方主動，可以進行稅負轉(zhuǎn)嫁，導致價格上漲。參見教材P92

　　【答疑編號8866】

　　8.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P98。

　　【答疑編號8867】

　　9.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 交易日期調(diào)整系數(shù)應以可比實例成交日期時的價格為基準來確定。參見教材P190。

　　【答疑編號8868】

　　10.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P271-272

　　【答疑編號8869】

　　11.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P250-251

　　【答疑編號8870】

　　12.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P323

　　【答疑編號8871】

　　13.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 平均發(fā)展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5

　　【答疑編號8872】

　　14.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。提示：參見教材P372

　　【答疑編號8873】

　　15.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 在可以選擇的交易實例比較少，不得不選的時候，還是可以使用的，但是要進行因素修正。不是絕對不可使用。

　　【答疑編號8874】

　　四、計算題

　　1.

　　【正確答案】 該宗房地產(chǎn)的收益價格求取如下： =25.02(萬元)

　　解釋：將四年的收益轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲稹?/p>

　　=244.67(萬元)

　　解釋：再將年金轉(zhuǎn)變?yōu)?0年的收益現(xiàn)值。

　　【答疑編號8878】

　　2.

　　【正確答案】 建造公寓的建筑面積為10000×5=50000平方米

　　假設取得毛坯的土地價值為V1

　　開發(fā)完成毛坯房的總價值為=50000×8000/(1+12%)2 =31887.76萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V1

　　建筑安裝工程費為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費用為5500×6%=330萬元

　　管理費用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項費用合計為6004.9萬元

　　三項費用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　= 5792.81萬元

　　銷售費用總額=40000×3%×(1+12%)-1.75=984.12萬元

　　銷售稅費=40000×6%=2400萬元

　　V1=31887.76-0.04 V1-5792.81-984.12-2400

　　解得V1=21837.34萬元

　　建造成精裝修房時的土地價值為V2

　　精裝修房屋的總價值=50000×10000/(1+12%)2.5 =37663.87萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V2

　　建筑安裝工程費為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費用為5500×6%=330萬元

　　管理費用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項費用合計為6004.9萬元

　　三項費用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬元

　　裝修及專業(yè)費用和管理費用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬元

　　銷售費用總額=50000×3%×(1+12%)-2.25=1162.39萬元

　　銷售稅費=50000×6%=3000萬元

　　V2=37663.87-0.04 V2-5792.81-3099.7-3227.95-1162.39-3000

　　解得V2=23539.15萬元

　　繼續(xù)開發(fā)成賓館的土地價值為V3

　　賓館的收益現(xiàn)值為5100×[1-(1+10%)-37.5]/10%=52471.44萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V3

　　建筑安裝工程費為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費用為5500×6%=330萬元

　　管理費用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項費用合計為6004.9萬元

　　三項費用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬元

　　裝修及專業(yè)費用和管理費用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬元

　　設施設備費用為200×50000/(1+12%)2.5=753.28萬元

　　V3=52471.44-0.04 V3-5792.81-3099.7-3227.95-753.28

　　解得V3=43644.72萬元

　　結(jié)論：三種方式中，作為賓館的土地價值最高.該宗地的合理價值為43644.72萬元