2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題(11)

　　2.改錯(cuò)題(指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)(本題10分)

　　某商品房質(zhì)量缺陷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　一、估價(jià)委托方

　　名稱：***人民法院

　　二、受理估價(jià)方

　　名稱：略

　　法定代表人：××

　　地址：略

　　估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)國(guó)家一級(jí)

　　估價(jià)資格證書(shū)：略

　　三、估價(jià)對(duì)象概況環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　(一)估價(jià)緣由本公司受：***人民法院委托，對(duì)南京李某2004年購(gòu)買的一間電子商務(wù)寫(xiě)字樓，夾層內(nèi)一橫梁影響該房屋的正常使用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)該商品房質(zhì)量缺陷支付補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行司法鑒定。

　　(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況

　　南京李某的一間電子商務(wù)寫(xiě)字樓，總層數(shù)為11層，±0米以下2層，±0米以上9層，鋼混結(jié)構(gòu)，層高為4.79米。該房屋總建筑面積為56.37平方米，套內(nèi)建筑面積41.91平方米，共有公用分?jǐn)偯娣e14.46平方米，合同明確建筑面積內(nèi)含夾層。

　　(三)事故損傷情況分析

　　勘查的客觀情況是：建筑物寬4米，夾層進(jìn)深2.5米，夾層層高2.15米夾層的套內(nèi)建筑面積約11.35平方米。夾層與正常跳高層之間有一道剪力墻，向夾層側(cè)約0.1米處有一道橫梁，橫梁寬0.4米，橫梁可見(jiàn)高度0.53米，橫梁至地面的高度1.64米，地面裝修復(fù)合木地板層高度約0.02米，橫梁至裝修層地面的高度約1.62米。橫梁的設(shè)置形成的質(zhì)量缺陷主要有：①橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響。橫梁至剪力墻之間的套內(nèi)建筑面積約4米×0.47米=1.88平方米。②由于橫梁至地面的高度1.64米影響工作人員入出夾層及橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響共同導(dǎo)致對(duì)夾層使用價(jià)值有一般的影響。③由于橫梁導(dǎo)致的夾層使用價(jià)值的局部嚴(yán)重影響和夾層整體一般影響，導(dǎo)致對(duì)整間寫(xiě)字樓有輕度影響。

　　經(jīng)過(guò)勘查界定,該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計(jì)功能性缺陷，可以通過(guò)工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，對(duì)房屋的安全使用無(wú)影響。

　　(四)估價(jià)范圍環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　估價(jià)范圍根據(jù)橫梁導(dǎo)致的夾層使用價(jià)值的局部嚴(yán)重影響和夾層整體一般影響

　　四、估價(jià)目的

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)該商品房質(zhì)量缺陷支付補(bǔ)償費(fèi)為委托方司法鑒定提供價(jià)格參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年5月21日，確定為現(xiàn)場(chǎng)查勘之日或雙方約定的商品房質(zhì)量缺陷鑒定界定之日。

　　六、估價(jià)依據(jù)

　　1.質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)

　　2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291--1999)

　　3.《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價(jià)表一99》

　　4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》

　　5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件

　　6.建筑材料市場(chǎng)價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息

　　7.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所得資料及委托方提供的各種資料

　　七、估價(jià)原則

　　1.合法原則

　　2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　3.客觀、公正、公平原則

　　4.替代原則

　　八、估價(jià)方法

　　由于該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計(jì)功能性缺陷，可以通過(guò)工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，因此估價(jià)方法首先選擇了重置成本法。同時(shí)該區(qū)位類似無(wú)缺陷商品房?jī)r(jià)格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術(shù)確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)，因此估價(jià)方法同時(shí)選擇了意愿調(diào)查評(píng)估法。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的缺陷補(bǔ)償為39101元元，人民幣大寫(xiě)：叁萬(wàn)玖千壹百零壹元整。

　　十、估價(jià)人員(略)

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2004年5月21日至5月24日

　　十二、估價(jià)報(bào)告有效期限

　　自2004年5月24日至2005年5月23日

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　(個(gè)別因素和區(qū)域因素分析略、市場(chǎng)背景分析和最高最佳使用分析略，估價(jià)方法選用略)

　　一、估價(jià)的技術(shù)思路，

　　由于該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計(jì)功能性缺陷，可以通過(guò)工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測(cè)算、累積，故估價(jià)人員決定采用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　同時(shí)該區(qū)位類似無(wú)缺陷商品房?jī)r(jià)格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術(shù)確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)，采用意愿調(diào)查評(píng)估法，確定商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值。

　　二、估價(jià)過(guò)程

　　1.技術(shù)處理---成本法

　　根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，借助了建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人士的分析，確定修復(fù)方案。假設(shè)可對(duì)夾層部分進(jìn)行部分拆除，包括橫梁拆除，然后在夾層下走道的外側(cè)布設(shè)框架柱與橫梁，這樣夾層總體格局保持不變，只是在夾層下走道外側(cè)布設(shè)一層框架柱。該方案施工涉及建筑面積為2.57米×4米=10.28平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，得到了拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、夾層已經(jīng)裝修的報(bào)廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失、被拆除物殘值，拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、夾層已經(jīng)裝修的報(bào)廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失之和扣除被拆除物殘值就是商品房質(zhì)量缺陷減損值。成本法的估價(jià)結(jié)果為40,604元。

　　2.技術(shù)處理---意愿調(diào)查評(píng)估法

　　首先采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出無(wú)缺陷類似商品房的價(jià)格，然后采用特爾菲技術(shù)對(duì)15個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)人進(jìn)行了兩輪意愿調(diào)查確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)。最后根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘確定商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對(duì)應(yīng)建筑面積，商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對(duì)應(yīng)建筑面積與對(duì)應(yīng)影響程度的缺陷狀況修正系數(shù)之積的和，得到了該方法的商品房質(zhì)量缺陷減損值。意愿調(diào)查評(píng)估法的估價(jià)結(jié)果為37,598元

　　三、估價(jià)結(jié)果確定：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均法，確定評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)質(zhì)量缺陷補(bǔ)償費(fèi)為39101元，人民幣大寫(xiě)：叁萬(wàn)玖千壹百零壹元整。

　　附件略