2010年房地產(chǎn)估價師案例分析備考習(xí)題(12)

　　三、閱讀理解環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。問：

　　(1).按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　(2).如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應(yīng)按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務(wù)的總額比例環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　B.所欠債務(wù)的先后順序

　　C.尚欠債務(wù)的比例

　　D.債權(quán)人索債的急緩程度

　　(3).如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　C.40

　　B.60

　　D.30環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　(4).該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　2.張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/┫，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/┫，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　(1).在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為(　)。

　　A.沒有租賃條件下的正常市場價格

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/┫條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和

　　C.剩余3年租期的月租金為180元/┫條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值

　　D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

　　(2).在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為(　)。

　　A.剩余3年租期的月租金為200元/┫條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/┫條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/┫條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　(3).如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/┫。建筑面積為500┫，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為(　)

　　A.20%的首付款加上該首付款2年的利息

　　B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點(diǎn)的本息值

　　C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值之和