2011年房估師案例與分析備考強(qiáng)化練習(xí)題(5)

　　某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。$lesson$

　　答：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點(diǎn)的社會平均(客觀)成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

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