2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(62)

　　⑴ 市場背景分析$lesson$

　　本案例主要作了××飯店市場分析，從飯店客源、客房數(shù)量、供給需求、經(jīng)營狀況、五星級飯店近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析預(yù)測。但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類(五星級)飯店的經(jīng)營比較分析。

　　⑵ 收益法估價

　　收益法估價針對性較強(qiáng)。估價對象作為五星級飯店，由于經(jīng)營方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營、整體經(jīng)營與出租經(jīng)營，各功能部分的不同經(jīng)營內(nèi)容，其收益來源是多種類型的。估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客房部分(標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房)、餐飲部分(中餐、西餐)、康樂部分(保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等)、商務(wù)辦公部分(會議廳等)、出租部分、停車場等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂消費(fèi)水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數(shù)據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約情況，分別租約內(nèi)外計算。本例主要是整體經(jīng)營，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計算種類收入，再按照整體運(yùn)營計算成本費(fèi)用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。在運(yùn)營成本費(fèi)用的計算中，根據(jù)飯店特點(diǎn)，參考了飯店報表的欄目列支項目，除了正常經(jīng)營成本費(fèi)用外，估價中緊扣估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，對不屬于房地產(chǎn)本身價值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設(shè)備和動產(chǎn)家具的價值(折舊費(fèi))、專業(yè)物業(yè)管理的酬金等，同時將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。估價對象既有自營又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特點(diǎn)突出。估價中，對飯店的經(jīng)營收入、其他收入與客房收入的比例關(guān)系，各項變動成本與經(jīng)營收入的比例，固定成本的計算基礎(chǔ)等進(jìn)行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測現(xiàn)金流水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過高預(yù)測。案例中確定報酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。

　?、?成本法估價

　　案例中成本法按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項測算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實(shí)地觀察，比較可靠。有些估價報告確定過程比較粗略。

　?、?扣除土地出讓金價值

　　估價對象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價值中不應(yīng)包括土地出讓金(交政府地價部分)的價值。因此在收益法和成本法的評估中都從市場價值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補(bǔ)繳的地價款(出讓金)部分價值。

　　⑸ 估價結(jié)果確定

　　案例中詳細(xì)說明了估價結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果收益法低，成本法高，相差在5%以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入成本相對較大，而經(jīng)營管理的難度較大，甚至虧損，估價結(jié)果具有合理性。另外考慮抵押評估的謹(jǐn)慎原則，將兩個結(jié)果平等對待，不簡單偏好某種方法，也是適宜的。

　　總之，本案例為評估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營形式多樣化的整體五星級飯店的抵押房地產(chǎn)市場價值，該房地產(chǎn)估價報告屬于完整性、較優(yōu)秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題還很多，報告中一些數(shù)據(jù)來源及分析的深入性上，還有欠缺。

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