2012年房地產估價師《案例與分析》精講(61)

　?、?估價結果報告$lesson$

　　估價結果報告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內容及有關說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具，自身較完整，具有一定的獨立性。

　?、?估價對象

　　估價對象部分應明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房地產狀況，包括物質實體狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權益狀況介紹較詳細，從權益上確認了估價對象可作為抵押房地產，但是建筑物各部分裝修、設備缺少詳細介紹。本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產。估價對象為一飯店整體房地產，有《房屋所有權證》和相應劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有權人，也無設定他項權利。有關法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押;“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用范圍內的國有土地使用權同時抵押”;“房地產抵押應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理”。估價對象有權屬證書，沒有權屬爭議，沒有設定抵押，只有短期租約。所以可確定估價對象是合法使用的可以轉讓的可抵押的房地產，但是評估價值中，不包含“相當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內容外，估價人員還了解飯店近幾年的經營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)金流的謹慎預測打下了基礎，使之更加可靠。

　　⑵ 估價目的

　　為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　⑶ 估價時點

　　按照約定以現(xiàn)場查勘日為估價時點。

　?、?價值定義

　　案例中明確指出了本次估價采用的價值標準和價值內涵?！氨敬喂纼r采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。本次估價結果為估價對象49977.62┫房屋所有權及相應的8048.23┫劃撥國有土地使用權的價格。不包括土地出讓地價，不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等?！辟e館飯店類房地產是一種持續(xù)經營的通過飯店整體獲得收益的房地產，其復雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產的收益部分，分出房地產對應的凈收益。案例中表述了估價結果的價值內涵，不包括的部分還有可能的無形資產的價值，這些往往是許多估價人員忽略的地方。若估價人員不明確，將會在估價過程中產生一系列的錯誤。

　?、?估價方法

　　說明本次估價的思路，即技術路線和采用的方法，說明采用估價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法。

　　案例中考慮選用方法理由較適宜?！耙蚬纼r對象為收益性房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現(xiàn)?！蔽逍羌夛埖暾w房地產估價有其特殊性，因數(shù)量極少，開發(fā)建設后一般不在市場整體銷售，所以本報告根據(jù)估價規(guī)范采用收益法和成本法估價的技術路線是正確的。

　　⑹ 有關說明

　　本案例針對估價對象的情況，對估價結果的參考性、處分的合法性、補繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預期風險、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報告的使用及責任等問題作了說明和提示，很有必要;作為抵押房地產評估，又特別說明了抵押房地產可能出現(xiàn)的風險，提請抵貸雙方注意。

　?、?估價技術報告

　　估價技術報告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內容：實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方法選用、估價測算過程、估價結果確定。估價技術報告是作為完整房地產估價報告的一部分，反映估價師的分析和測算過程與結果，具有相對的獨立性，但不能單獨出具給委托人。其中前兩部分也可以歸納為房地產狀況分析，含實物、權益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測算作準備的，其中也包括測算基礎數(shù)據(jù)的根據(jù)。

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