2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(58)

　?、?房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的注意事項(xiàng)$lesson$

　?、?估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物(債務(wù)履行擔(dān)保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物(擔(dān)保物)市場(chǎng)價(jià)值參考。

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評(píng)估時(shí)是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場(chǎng)的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　⑶ 確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。估價(jià)師首先要確定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。抵押評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象要明確界定。

　　但實(shí)際也會(huì)遇到一些問題，最常見的有權(quán)證所有(使用)權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符;出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符;已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期;有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明;不可抵押的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑;房屋使用多年卻無(wú)所有權(quán)證等。

　　這時(shí)應(yīng)及時(shí)將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議依法解決辦法。但是，如果缺少了土地或房屋的權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的，只好不評(píng)。

　?、?把握市場(chǎng)、選取參數(shù)和預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎。為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況，謹(jǐn)慎地選取參數(shù)和預(yù)測(cè)未來(lái)。

　　若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)有過熱(或泡沫)現(xiàn)象，估價(jià)師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎，保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場(chǎng)價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會(huì)急速下降。在有些續(xù)貸的價(jià)值評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價(jià)師更要根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原對(duì)估價(jià)結(jié)論進(jìn)行調(diào)整，不能繼續(xù)維持過高估值。選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是對(duì)收益性房地產(chǎn)收益價(jià)值較高時(shí)，使積算價(jià)值成為收益價(jià)值的補(bǔ)充。但在有價(jià)無(wú)市或存在長(zhǎng)期低(偏離市場(chǎng))租金租約的房地產(chǎn)，也要重視客觀收益價(jià)值。確定兩種估價(jià)方法的平均值，還是權(quán)重值，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況，慎重選用，一般選用平均值。

　　在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù);預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率;預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后價(jià)值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用;確定地價(jià)水平、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤(rùn)率、成新率等時(shí)，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很多，是否能順利完成，是否能獲得房屋所有權(quán)證，未來(lái)市場(chǎng)及營(yíng)銷如何。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的實(shí)際進(jìn)度、工程款支付狀況、可比實(shí)例難尋、不能獲得相應(yīng)部分的全部利潤(rùn)，所以評(píng)估應(yīng)預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)，準(zhǔn)確估價(jià)現(xiàn)狀成本，應(yīng)采取保守估價(jià)原則。土地的估價(jià)(包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地)，不確定性也較大，尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地，空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地，應(yīng)準(zhǔn)確把握地價(jià)水平，防止高估。對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報(bào)酬率取值要看風(fēng)險(xiǎn)程度。

　?、?報(bào)告中說明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)估價(jià)值的影響。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：“應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響?！痹诠纼r(jià)報(bào)告的分析及有關(guān)說明中，從專業(yè)角度提出抵押房地產(chǎn)的主要可能的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)會(huì)引起價(jià)值變化的主要因素加以說明提出專業(yè)性的提示及建議，提請(qǐng)抵貸雙方注意。如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、損耗風(fēng)險(xiǎn)，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補(bǔ)繳出讓金等等。

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