2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(57)

　?、?房地產(chǎn)抵押評估的風(fēng)險$lesson$

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師應(yīng)當(dāng)了解抵押貸款風(fēng)險，從而了解抵押評估自身的風(fēng)險。

　?、?價值高估風(fēng)險

　　房地產(chǎn)評估機構(gòu)的估價對抵貸雙方起到了重要的參考作用，由于房地產(chǎn)千差萬別，目前銀行更加倚重估價機構(gòu)的估價結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標。在競爭激烈的市場中房地產(chǎn)估價機構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款和續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價公司在估價值上高估，估價機構(gòu)為了不失去客戶受利益驅(qū)使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價值高估的風(fēng)險。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長泡沫，對金融安全、經(jīng)濟穩(wěn)定造成威脅。

　?、?要承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任

　　作房地產(chǎn)抵押評估的估價機構(gòu)要獲得銀行的認可，一般通過投標方式獲得，并且每年要通過其審查。根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》(第七條)要求“因中介機構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施”，在雙方簽訂合同時有相應(yīng)條款。所以，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的抵押價值評估具有較高的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)通過內(nèi)部管理、提高估價水平、道德水平加以控制。

　　四、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點和注意事項由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點，房

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　　地產(chǎn)抵押價值評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇、報

　　告說明等方面與其他估價目的的估價有所不同。

　　房地產(chǎn)抵押價值評估的服務(wù)對象主要是金融機構(gòu)，金融機構(gòu)需

　　要的是安全、穩(wěn)健、謹慎;房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師處在中介的位

　　置，應(yīng)當(dāng)規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險和房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價師的風(fēng)險;

　　在抵押房地產(chǎn)價值評估中要更加嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采

　　取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，

　　切忌不實估價，切忌高(虛)估冒算。

　　下面從房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與估價方法、房地產(chǎn)抵

　　押價值評估的注意事項加以說明。

　　㈠ 房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與估價方法

　　房地產(chǎn)作為抵押物的類型較多，常見的主要如下。選用估價方

　　法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。

　　以獲得出讓土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押物進行評

　　估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。其房地

　　產(chǎn)類型包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教

　　育、高爾夫球場、工廠等等房地產(chǎn)。

　　對出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進行評估，可以采用

　　基準地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以行政劃撥土地上的建成使用房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，

　　市場交易性較強的，可先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用

　　市場法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場價值中減去需要補

　　交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，

　　其中不含土地出讓金或出讓毛地價，這類包括原國有企事業(yè)單位、

　　社會團體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房

　　等;市場性差的可采用房產(chǎn)與土地分別估價在綜合的成本法估價，

　　不含土地出讓金或出讓毛地價，如市場狹小的，特殊的房地產(chǎn)。

　　對已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，

　　應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)

　　益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公

　　共配套設(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、

　　收益法或成本法。這類有部分棟號、層、單元，綜合物業(yè)中某部分

　　用途物業(yè)等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵

　　押，對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、

　　注意切實的進度和相應(yīng)可實現(xiàn)的權(quán)益，此時評估只能反映房屋未建

　　成時的某一時點的價值，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地

　　使用權(quán)作為抵押物進行評估時，應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土

　　地集體所有和土地用途。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差

　　異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。