2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(60)

　　【估價(jià)報(bào)告評析】$lesson$

　　報(bào)告簡要內(nèi)容

　　本案例報(bào)告估價(jià)的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五星級涉外飯店整體房地產(chǎn)的市場價(jià)格，為委托人以估價(jià)對象為抵押向銀行申請抵押貸款提供市場價(jià)值參考。

　　該飯店總建筑面積49977.62┫，劃撥土地面積8048.23┫;近400間客房;1991年8月投入運(yùn)營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m;主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式;三層中廳有約2500┫，凈空高21m的室內(nèi)廣場。估價(jià)對象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。估價(jià)人員對估價(jià)對象做了實(shí)地查勘和現(xiàn)場拍照，對其建筑物的使用和近年經(jīng)營情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。

　　在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求選取了適宜的估價(jià)方法。因估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于五星級飯店類房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種體現(xiàn)，分別對估價(jià)對象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

　　最后通過對兩種估價(jià)方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算術(shù)平均方法得出最終估價(jià)結(jié)果。即估價(jià)對象××飯店整體房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場價(jià)值(價(jià)格)為70894萬元，約折合單位建筑面積價(jià)格14431元/┫。

　　【案例2-4】分析

　　本報(bào)告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內(nèi)容較為完整的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以估價(jià)報(bào)告形式履行了對委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值評估也具有一定特點(diǎn)。

　?、?致委托人函

　　致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)法人正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報(bào)告基本沒有遺漏必要事項(xiàng)，簡明扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對估價(jià)對象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價(jià)事宜一個(gè)既簡要又明確的答復(fù)。

　?、?估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件針對估價(jià)對象的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利及估價(jià)結(jié)果的價(jià)值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評估的必要法律條件作也限定。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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