2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(59)

　　四、最高最佳使用分析$lesson$

　　房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：

　?、?法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。

　?、?技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。

　?、?經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。

　　⑷ 價值最大性。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達到最大的一種。

　?、?土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。

　?、?與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。

　?、?可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價對象從設(shè)計及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。

　　五、估價方法選用

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。

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•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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