2012年房地產估價師《經營與管理》精講(43)

　　⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉折點，此時由于房地產空置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。$lesson$

　?、?自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小。在該階段，如果物業(yè)租金缺乏競爭力或不及時下調租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至會降到只能支付物業(yè)運營費用的水平。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

　?、?房地產市場的投資周期

　　在市場經濟條件下，資本流動對房地產市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能產生房地產市場自然周期。由于房地產交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產市場信息與資本市場信息相比非常不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準確地把握房地產市場。此外，單宗房地產投資往往數額巨大，房地產資產的流動性也相對較差。所以對房地產投資者來說，既有獲得巨額利潤的機會，也有被"套牢"的風險。隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現出周期性變動，形成投資周期。

　?、?當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。

　　⑵ 隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

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