2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(42)

　?、?分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動的新觀念$lesson$

　　上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。因此，建立在市場均衡前提下的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系;就業(yè)機(jī)會增加與空間需求也不再同比增長;經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加(如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生)。在一穩(wěn)定可預(yù)測的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測。

　　㈤ 房地產(chǎn)市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運(yùn)動中找到一個供需求平衡點(diǎn)(從供給的角度來說，在這個平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但老師認(rèn)為，從歷史多個周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個階段(圖2-2)：

　?、?自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。由于前一時期新開發(fā)建設(shè)的數(shù)量過多或需求的負(fù)增長導(dǎo)致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，市場的谷底出現(xiàn)在前一個周期中過量建設(shè)停止的時候。凈需求的增長將慢慢吸納先前過剩的供給，推動市場逐漸走出谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。

　　⑵ 在自然周期的第二階段(增長超過了平衡點(diǎn))，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達(dá)到一個令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。此后，需求的增長和供給的增長將會以一個大致相同的速率保持相當(dāng)長的一段時間，令總體市場緩緩攀升，這個過程可能像爬山那樣遲緩。當(dāng)?shù)竭_(dá)該周期的峰值點(diǎn)，即供求增長曲線上的"轉(zhuǎn)折長期平空置率水平下降上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升點(diǎn)"時，需求增長的速度開始低于供給增長速度。

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