2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(47)

　　4、(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。

　　此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、(1)影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務(wù)設(shè)施;教育配套設(shè)施;環(huán)境質(zhì)量：

　　(2)影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修;設(shè)備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標準廠房多，單價相差大。

　　(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、(1)房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。

　　(2)市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術(shù)路線。

　　(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當?shù)男拚源送扑愎纼r對象的客觀合理價格或價值的辦法。

　　從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。考試大論壇

　　收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。

　　收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。

　　成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

　　假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。

　　注：主觀題答案僅供參考

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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