2012年房地產估價師《案例分析》模擬題(46)

　　答案

　　1、根據《房地產估價規(guī)范》的相關條文，對于不同的估價對象應該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產”這類評估對象，并不是針對“房地產轉讓”這類目的而言。

　　又如“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準?！笨梢姡槍Σ煌纼r目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，

　　是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償?！逼渲?，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍。

　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

　　每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應包括下列要素：

　　①封面;

　?、谀夸?

　?、壑挛腥撕?

　?、芄纼r師聲明：

　　⑤估價的假設和限制條件;

　?、薰纼r結果報告;

　?、吖纼r技術報告;

　?、喔郊?。

　　注：主觀題答案僅供參考

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