2013年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理考前練習(xí)4

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。)

　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

　　A適應(yīng)性 B對專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性 D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性

　　2.某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5 B 60 C 65 D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )

　　A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓 D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場

　　5.一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于　　　B低于　　　C等于　　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實(shí)際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為( )萬臺.

　　A102 B120 C108 D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列說法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。

　　C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

　　8.某筆筆資金按單利計(jì)息，n個周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n B P(1+i*n)

　　C P*n*i D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)9.某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )

　　A 101萬元 B 137萬元 C 256萬元 D 500萬元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指( )

　　A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度 B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

　　C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競爭程度 D房地產(chǎn)開發(fā)程度

　　答案：B

　　解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.

　　11.風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因?yàn)? )

　　A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　B商業(yè)投資的預(yù)測最難

　　C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測

　　D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)活動可從( )兩個方面進(jìn)行考察。

　　A投資資金量和預(yù)期收益資金 B資金流通方式和對策

　　C出租、出售或經(jīng)營形態(tài) D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。

　　13.對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )

　　A銷售收入 B開發(fā)利潤 C成本利潤率 D投資回報率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

　　14.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )

　　A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。

　　B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍

　　D對項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　15.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

　　A10日 B15日 C1個月 D2個月

　　答案：C

　　解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16.個人住房抵押貸款期限可長達(dá)( )年。

　　A 10 B 20 C 30 D 50

　　答案：C

　　解析：個人住房抵押貸款期限可長達(dá)30年。

　　17.關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯誤的是( )

　　A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。

　　B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

　　C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。

　　D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。

　　答案：B

　　解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。

　　18.( )的建筑規(guī)模一般都在3萬┫以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　A市級購物中心　　　　　　　　B區(qū)購物商場

　　C居住區(qū)商場　　　　　　　　　D鄰里服務(wù)性商店

　　答案： A

　　解析：市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬┫以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　19.a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是(　　)

　　Aabcd Bbacd

　　Ccabd Dacbd

　　答案：D

　　解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

　　20.申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價的( )。

　　A20% B 30% C 50% D60%

　　答案：C

　　解析：申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價的50%。

　　21.在對消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時，不涉及下列( )調(diào)查。

　　A消費(fèi)者類別 B消費(fèi)者社會階層分布

　　C消費(fèi)者購買能力 D消費(fèi)者購買習(xí)慣

　　答案：B

　　解析：消費(fèi)者社會階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。

　　22.研究機(jī)構(gòu)對居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為( 　　)平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。

　　A60-80 B80-100 C80-120 D100-140

　　答案：C

　　解析：70%以上的家庭認(rèn)為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。

　　23.在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指( )

　　A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 B新建商品房租售市場

　　C 土地使用權(quán)出讓市場 D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場

　　答案：B

　　解析：二級市場是指新建商品房租售市場.30.在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中( )的主要工作內(nèi)容。

　　A 會計(jì)師 B 經(jīng)濟(jì)師

　　C 估價師 D 工程師

　　答案：C

　　31.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是( )

　　A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時，實(shí)際利率小于名義利率

　　B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時，實(shí)際利率等于名義利率

　　C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

　　D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時，實(shí)際利率大于名義利率

　　32.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于(　　　)的工作內(nèi)容

　　A物業(yè)管理　　　　B設(shè)施管理

　　C資產(chǎn)管理　　　　D組合投資管理

　　答案：D

　　33.房地產(chǎn)投資信托按( )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。

　　A權(quán)益類型 B抵押方式

　　C投資業(yè)務(wù) D信托性質(zhì)

　　答案：D

　　34.編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和( )

　　A網(wǎng)絡(luò)圖法 B表格法

　　C竣工圖法 D坐標(biāo)圖法

　　答案：A

　　解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法

　　35.判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其( )

　　A共代理了多少項(xiàng)目 B代理成交額是多少

　　C人員素質(zhì) D代理的成功率有多大

　　答案：D

　　解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其代理的成功率.

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