2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前練習(xí)10

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。)

　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

　　A適應(yīng)性 B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性 D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性

　　2.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.

　　A 50.5 B 60 C 65 D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )

　　A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓 D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格(　　)價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。

　　A高于　　　B低于　　　C等于　　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為( )萬(wàn)臺(tái).

　　A102 B120 C108 D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列說(shuō)法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。

　　C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

　　8.某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n B P(1+i*n)

　　C P*n*i D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )

　　A 101萬(wàn)元 B 137萬(wàn)元 C 256萬(wàn)元 D 500萬(wàn)元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指( )

　　A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度 B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

　　C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度 D房地產(chǎn)開發(fā)程度

　　答案：B

　　解析：從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.

　　11.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)? )

　　A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

　　C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)

　　D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從( )兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　A投資資金量和預(yù)期收益資金 B資金流通方式和對(duì)策

　　C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài) D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　13.對(duì)于開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )

　　A銷售收入 B開發(fā)利潤(rùn) C成本利潤(rùn)率 D投資回報(bào)率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

　　14.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )

　　A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。

　　B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍

　　D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　15.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

　　A10日 B15日 C1個(gè)月 D2個(gè)月

　　答案：C

　　解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16.個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)( )年。

　　A 10 B 20 C 30 D 50

　　答案：C

　　解析：個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年。

　　17.關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )

　　A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。

　　B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

　　C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。

　　D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。

　　答案：B

　　解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。

　　18.( )的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)┫以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　A市級(jí)購(gòu)物中心　　　　　　　　B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

　　C居住區(qū)商場(chǎng)　　　　　　　　　D鄰里服務(wù)性商店

　　答案： A

　　解析：市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)┫以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

　　19.a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是(　　)

　　Aabcd Bbacd

　　Ccabd Dacbd

　　答案：D

　　解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

　　20.申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的( )。

　　A20% B 30% C 50% D60%

　　答案：C

　　解析：申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的50%。

　　21.在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列( )調(diào)查。

　　A消費(fèi)者類別 B消費(fèi)者社會(huì)階層分布

　　C消費(fèi)者購(gòu)買能力 D消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣

　　答案：B

　　解析：消費(fèi)者社會(huì)階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。

　　22.研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為( 　　)平米建筑面積的戶型較為合適，過(guò)大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。

　　A60-80 B80-100 C80-120 D100-140

　　答案：C

　　解析：70%以上的家庭認(rèn)為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。

　　23.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指( )

　　A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng)

　　C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)

　　答案：B

　　解析：二級(jí)市場(chǎng)是指新建商品房租售市場(chǎng).

　　24.某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為( )

　　A12% B12.55% C12.68% D12.45%

　　答案：A

　　解析：各義利率為12%,實(shí)際利率為12.55%

　　25.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為( )。

　　A 4.7% B 7% C 11% D14%

　　答案：C

　　解析：(2.8-0.6)/20×100%=11%

　　26.借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為( )

　　A等額還本付息法 B菲爾德法

　　C汽球法 D還款常數(shù)法

　　答案：C

　　解析：這種方式叫作汽球法.

　　27.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括( )

　　A基準(zhǔn)收益率 B目標(biāo)成本利潤(rùn)率

　　C目標(biāo)投資利潤(rùn)率 D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率

　　答案：D

　　解析：財(cái)務(wù)杠桿比率融資相關(guān)參數(shù).

　　28.某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5.5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為( ).

　　A 1000┫ B1240┫ C22000┫ D1800┫

　　答案：B

　　解析：(4 000×5.5―4 000×60%×4)/10=1 240(┫)

　　29.一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)( )

　　A越小 B越大 C越難控制 D越難估算

　　答案：A

　　30.在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中( )的主要工作內(nèi)容。

　　A 會(huì)計(jì)師 B 經(jīng)濟(jì)師

　　C 估價(jià)師 D 工程師

　　答案：C

　　31.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是( )

　　A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

　　32.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于(　　　)的工作內(nèi)容.

　　A物業(yè)管理　　　　B設(shè)施管理

　　C資產(chǎn)管理　　　　D組合投資管理

　　答案：D

　　33.房地產(chǎn)投資信托按( )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。

　　A權(quán)益類型 B抵押方式

　　C投資業(yè)務(wù) D信托性質(zhì)

　　答案：D

　　34.編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和( )

　　A網(wǎng)絡(luò)圖法 B表格法

　　C竣工圖法 D坐標(biāo)圖法

　　答案：A

　　解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法

　　35.判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其( )

　　A共代理了多少項(xiàng)目 B代理成交額是多少

　　C人員素質(zhì) D代理的成功率有多大

　　答案：D

　　解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其代理的成功率.

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。)

　　1.房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在( )

　　A變現(xiàn)性差 B投資額巨大

　　C投資回收周期長(zhǎng) D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

　　E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。

　　答案：ABCD

　　解析：不包括E項(xiàng)。

　　2.銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到( )因素。

　　A抵押物的流動(dòng)性 B貸款期限的長(zhǎng)短

　　C通貨膨脹的預(yù)期 D貸款企業(yè)的信用等級(jí)

　　E所處的市場(chǎng)條件

　　答案：ABCE

　　解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。

　　3.金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括( )。

　　A企業(yè)資信等級(jí) B項(xiàng)目基本情況

　　C市場(chǎng)分析結(jié)果 D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　E貸款擔(dān)保方式

　　答案：BCD

　　解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　4.寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考( )確定。

　　A消費(fèi)價(jià)格指數(shù) B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)

　　C上證價(jià)格指數(shù) D建安工程價(jià)格指數(shù) E中房?jī)r(jià)格指數(shù)

　　答案：AB

　　解析：主要考慮以上兩種因素。

　　5.對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為( )方面。

　　A銷售收入 B物業(yè)增值

　　C減少納稅 D股權(quán)增加 E 租金

　　答案：BCDE

　　解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。

　　6.對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致( )等后果。

　　A租金收入減少 B附加支出增加

　　C物業(yè)資本價(jià)值下降 D運(yùn)營(yíng)成本下降

　　E租客要求更大的租金折扣

　　答案：ACE

　　解析：對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價(jià)值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。

　　7.投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括( )

　　A利率風(fēng)險(xiǎn) B政策性風(fēng)險(xiǎn) C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　D持有期風(fēng)險(xiǎn) E比較風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：CDE

　　解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).

　　8.居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括( )等。

　　A普通住宅 B公寓 C別墅

　　D客棧 E酒店

　　答案：ABC

　　解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。

　　9.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有(　)

　　A配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　B指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　C指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　D引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　E顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。

　　答案：ABCDE

　　10.確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括( )方面

　　A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。

　　B控制混凝土質(zhì)量

　　C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。

　　D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法

　　E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。

　　答案：ABD

　　解析：不包括C、E

　　11.下列說(shuō)法不正確的是( )

　　A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加

　　B營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

　　C城市建設(shè)維護(hù)稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

　　D教育費(fèi)附加=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

　　E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%

　　答案：CDE

　　解析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。營(yíng)業(yè)稅稅率現(xiàn)為5%。

　　12.分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：(　)

　　A購(gòu)買者意圖調(diào)查法　　B銷售人員意見綜合法

　　C老師意見法　　　　　D時(shí)間序列分析法

　　E相關(guān)分析法

　　答案：ABCDE

　　13.按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)(　　)的模式。

　　A同質(zhì)偏好　　　B同形偏好

　　C集群偏好　　　D分散偏好 E心理偏好

　　答案：ACD

　　解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。

　　14.盈虧平衡分析的基本方法是建立( )之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。

　　A銷售收入與成本 B銷售收入與費(fèi)用

　　C成本與產(chǎn)量 D利潤(rùn)與成本 E銷售收入與銷量

　　答案：CE

　　解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系

　　15.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括( )

　　A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表

　　D經(jīng)營(yíng)成本表 E借款償還表

　　答案：BDE

　　解析：AC為基本報(bào)表。

　　三、判斷題(共15題，每題1分，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程，而間接投資是指購(gòu)買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。

　　答案：×

　　解析：購(gòu)買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。

　　2.房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù).

　　答案：√

　　3.在置業(yè)投資中,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營(yíng)收入越低,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱

　　答案：√

　　4.多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影響時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

　　答案：×

　　解析：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。

　　5.投資機(jī)會(huì)研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

　　答案：×

　　解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。

　　6.為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對(duì)具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。

　　答案：×

　　解析：名聲不佳的承租人入住會(huì)影響其他承租人，應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行選擇。

　　7.開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)人員工資、辦公費(fèi)、銀行利息等。

　　答案：×

　　解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要為借款的利息。

　　8.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場(chǎng)自然周期的變化。

　　答案：×

　　解析：正好相反。

　　9.市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度,從而作出預(yù)測(cè)，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測(cè)。

　　答案：×

　　解析：這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

　　10.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。

　　答案：×

　　解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。

　　11.雙重代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。

　　答案：×

　　解析：雙重代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式

　　12.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

　　答案：√

　　13.如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式，都是等值的。

　　答案：√

　　解析：資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。

　　14.對(duì)已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售

　　答案：√

　　15.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入前扣除.

　　答案：×

　　解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除

　　四、計(jì)算題(共2題，每題10分，要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的要寫出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。)

　　1. 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)

　　答案:

　　該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元

　　該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元

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