2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理考前練習(xí)9

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。)

　　1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、( )

　　A組織 B決策 C 控制 D 協(xié)調(diào) E 反饋

　　答案：ACD

　　2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括

　　A土地供應(yīng)計(jì)劃 B地價(jià)的杠桿作用

　　C誠信建設(shè) D稅收政策 E 政府定價(jià)

　　答案：ABD

　　解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

　　3.經(jīng)營收入包括( )

　　A銷售收入 B出租收入

　　C自營收入 D營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

　　答案：ABC

　　解析：經(jīng)營收入包括銷售收入\出租收入 \自營收入.

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有( )

　　A土地費(fèi)用 B建安工程費(fèi)用 C 運(yùn)營費(fèi)用

　　D空置率 E容積率

　　答案：ABD

　　解析：CE 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素.

　　5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即( )

　　A最樂觀預(yù)測(cè)值 B最悲觀預(yù)測(cè)值

　　C最可能預(yù)測(cè)值 D最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始的評(píng)估值

　　答案：ABC

　　解析：三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值

　　6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算( )等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　A成本利潤率 B投資利潤率

　　C資本金利潤率 D資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：BCD

　　解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

　　7.個(gè)人住房抵押貸款包括 ( )

　　A商業(yè)性住房抵押貸款 B商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　C政策性住房抵押貸款 D在建工程抵押貸款

　　E個(gè)人置業(yè)抵押貸款

　　答案：AC

　　解析：個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。

　　8.寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人( )方面。

　　A經(jīng)營業(yè)務(wù)類型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容

　　B辦公人員數(shù)量 C聲譽(yù)

　　D財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和長期盈利的能力 E所需面積大小

　　答案：ACDE

　　解析：不用考慮辦公人員數(shù)量。

　　9.產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括( )

　　A土地的有限性和稀缺性

　　B投機(jī)需求的膨脹

　　C金融機(jī)構(gòu)的過度放貸

　　D開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　E開發(fā)商之間的非理性行為

　　答案：ABC

　　解析：DE為房地產(chǎn)過度開發(fā)的成因.

　　10.項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括( )

　　A前期工程資料

　　B土建資料

　　C安裝方面的資料

　　D 設(shè)計(jì)文件 E變更資料

　　答案：ABC

　　11.購買者的購買決策過程由( )階段構(gòu)成。.

　　A引起需要 B收集信息

　　C評(píng)價(jià)方案 D決定購買 E買后行為

　　答案：ABCDE

　　12.某投資者用自有資金購買了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著( )風(fēng)險(xiǎn)。

　　A收益現(xiàn)金流 B資本價(jià)值 C購買力 D政策 E政治

　　答案：BCDE

　　解析：形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

　　13.影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括( )

　　A凈現(xiàn)金流量 B貸款利率 C基準(zhǔn)收益率

　　D開發(fā)經(jīng)營周期 E資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：ACD

　　解析：不包手B、E

　　14.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行( ) 和貸款綜合評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估.

　　A 客戶規(guī)模 B 客戶評(píng)價(jià) C擔(dān)保方式

　　D項(xiàng)目評(píng)估 E項(xiàng)目抵借比

　　答案：BCD

　　解析：金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

　　15.通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域?yàn)? ).

　　A主要區(qū)域 B次要區(qū)域 C規(guī)劃區(qū)域

　　D衍射區(qū)域 E邊界區(qū)域

　　答案：ABE

　　解析：通常把大型零售商業(yè)物的輻射區(qū)域?yàn)橹饕獏^(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。

　　三、判斷題(共15題，每題1分，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇,投資者所面對(duì)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全抵消,但系統(tǒng)性 風(fēng)險(xiǎn)依然存在.

　　答案：√

　　2.時(shí)間點(diǎn)0表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻，是指日歷年度的年初。

　　答案：×

　　解析：時(shí)間點(diǎn)0不表示日歷年度的年初

　　3.在置業(yè)投資中,最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收入越高,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱.

　　答案：×

　　解析：在置業(yè)投資中,最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收入越高,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng).

　　4.資產(chǎn)負(fù)債表反映的是企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。

　　答案：×

　　解析：資產(chǎn)負(fù)債表反映的是企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。

　　5.收益性物業(yè)稅后現(xiàn)金流=潛在毛收入-空置和收租損失+其它收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅

　　答案：√

　　6.當(dāng)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率一定時(shí)，其IRR越高，則項(xiàng)目的NPV越大。

　　答案：√

　　7.多數(shù)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)以較弱的競(jìng)爭(zhēng)者為進(jìn)攻目標(biāo)，因?yàn)檫@可以提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力并且獲利較大。

　　答案：×

　　解析：以較弱的競(jìng)爭(zhēng)者為進(jìn)攻目標(biāo)，可以節(jié)省時(shí)間和資源，事半功倍，但是獲利較少。

　　8.某人購買了一套二手房用于出租,則其投資形式屬于間接投資.

　　答案：×

　　解析：其投資形式屬于直接投資.

　　9.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為 1.

　　答案：√

　　10.一般來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng).

　　答案：×

　　解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)

　　11.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。

　　答案：√

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，實(shí)行總承包的，由各分包單位各自負(fù)責(zé)其施工現(xiàn)場(chǎng)的安全。

　　答案：×

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，實(shí)行總承包的，由總承包商負(fù)責(zé)。

　　13.利率的高低取決于平均利潤率，利率的變化范圍在零和平均利潤率之間。

　　答案：√

　　14.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)和保本點(diǎn)兩種，兩者的主要差異在于臨界點(diǎn)的設(shè)置。

　　答案：×

　　解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)和保本點(diǎn)兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。

　　15. 當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后，選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式難以捉摸，無法會(huì)預(yù)料它們會(huì)采取什么行動(dòng)。

　　答案：×

　　解析：當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后，選擇型競(jìng)爭(zhēng)者可能在某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其它方面卻不預(yù)理睬。

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